房地产金融与投资 - 中国大学mooc
第一章 房地产金融与投资导论
第一章 房地产金融与投资导论单元测试
1、在大多数国家，房地产资产具有（ ）的双重属性。
A、居住与租赁
B、居住与融资
C、金融投资品与居住消费品
D、租赁投资品与居住消费品
2、美国如下各类资产平均收益率和风险的高低排列，如下哪个高低排列顺序是正确的？
A、股票 > 国库券、债券等固定收益类资产> 住房资产
B、股票 > 住房资产 >国库券、债券等固定收益类资产
C、住房资产 > 国库券、债券等固定收益类资产> 股票
D、国库券、债券等固定收益类资产 > 住房资产 > 股票
3、美国房地产市场存在一个住房抵押贷款疼痛阀值，该疼痛阀值的含义是，一旦住房抵押贷款利率突破（ ），除非房价降到足够低的水平，否则卖家将面临严重的房产出售困难。
A、5%
B、8%
C、6%
D、9%
4、美国房地产金融体系的最大特色是（ ）。
A、住房抵押贷款资产证券化
B、住房银行储蓄
C、房地产抵押贷款
D、住房公积金体系
5、新加坡房地产金融体系的最大特色是（ ）。
A、住房抵押贷款资产证券化
B、住房银行储蓄
C、房地产抵押贷款
D、住房公积金体系
6、房地产金融通过（ ）和购房者未来收入情况，给购房者提供住房按揭贷款或者相关抵押贷款产品服务。
A、贷款记录
B、个人征信状况
C、社保记录
D、个人以往购房记录
7、下面哪种（ ）不属于较新出现的房地产经营业态？
A、长租公寓
B、产业新城
C、房屋中介
D、文旅地产
8、复利能收获多少和两个主要因素有关：（ ）
A、本金和时间
B、利率和时间
C、折旧率和时间
D、利率和本金
9、影响房地产抵押贷款收益的一共有如下（ ）变量：
A、付款期的总期数、年利率、现值、未来值
B、付款期的总期数、年利率、每期付款金额、未来值
C、年利率、现值、每期付款金额、未来值
D、付款期的总期数、年利率、现值、每期付款金额、未来值
10、假设一笔贷款金额为$15,000的等额本息住房抵押贷款，利率为6.9%，分4年还清贷款，那么每月需要还款多少钱？
A、$356.5
B、$358.5
C、$354.5
D、$355
第一章 房地产金融与投资导论单元作业
1、房地产金融与投资是指在（）过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资，进行投融资决策，并开展相关金融投资服务的一系列金融投资活动的总称。 A 开发、流通、消费和投资 B 设计、开发、消费和投资 C 开发、融资、投资和消费 D 设计、开发、融资和投资
2、本门课程主要研究内容包括（）和（）两大部分内容。 A 房地产金融、房地产投资 B 房地产金融、房地产融资 C 房地产开发、房地产金融 D 房地产开发、房地产投资
3、中国城市目前（）的房地产发展模式正在逐步向租购并举方向转变。 A 轻租重售 B 侧重房地产开发 C 重资产 D 轻资产
4、德国房地产金融体系的最大特色是（）。 A 资产证券化 B 住房银行储蓄 C 房地产抵押贷款 D 住房公积金体系
5、传统的房地产开发属于（）行业。 A 轻资产 B 重资产 C 第一产业 D 轻重混合型
第二章 房地产金融的发展模式
第二章 房地产金融的发展模式单元测试
1、（ ）是房地产金融储蓄型模式的典型代表国家。
A、英国
B、美国
C、德国
D、新加坡
2、（ ）是目前房地产金融市场最发达、房地产金融产品种类最丰富、房地产金融制度体系最健全的国家。
A、德国
B、日本
C、英国
D、美国
3、美国房地产金融市场的二级市场以（ ）为主导。
A、政策性金融
B、商业性金融
C、地产性金融
D、资产类金融
4、如下哪一种（ ）不是美国从20世纪70年代末开始出现的创新性的房地产金融产品。
A、FRM
B、RAM
C、ARM
D、LIBOR
5、德国的（ ）是德国最大的住房消费贷款人。
A、购房消费者
B、存款抵押银行
C、住房贷款银行
D、政府住房部门
6、德国运用（ ）积极吸收存款。
A、储蓄系统
B、配贷储蓄系统
C、储蓄奖励机制
D、储蓄减税政策
7、德国的（ ）是国家为解决居民住宅消费资金问题于1924年创立的。
A、建房储蓄信贷社
B、住房贷款协会
C、建筑协会
D、住房储蓄银行
8、关于新加坡的中央公积金制度，如下论述哪一项是错误的：
A、目前是单纯为退休公民提供生活保障的强制性储蓄计划
B、目前演变成包括养老、住房、医疗在内的综合性保障制度
C、公积金由雇员和雇主按雇员工资的一定比例缴纳，由中央公积金局负责管理
D、其中一部分由新加坡政府设立的投资公司负责运营
9、目前（ ）是亚洲第一个允许跨境资产发行房地产投资信托的国家。
A、日本
B、新加坡
C、韩国
D、中国
10、1987年，国务院同意“成立（ ），作为住房资金的信贷、结算中心”，开始出现中国的住房储蓄银行雏形。
A、上海市建设银行
B、中国工商银行
C、蚌埠住房储蓄银行
D、深圳银行
第二章 房地产金融的发展模式单元作业
1、（ ）是房地产金融资产证券化模式的典型代表国家。 A 英国 B 美国 C 德国 D 新加坡
2、美国房地产金融市场的一级市场以（ ）为主导。 A政策性金融 B 商业性金融 C 地产性金融 D 资产类金融
3、美国房地产金融的二级市场主要是从事买卖以（ ）的市场。 A 房地产企业债券 B 房地产抵押贷款为资金池的金融证券衍生品 C 房地产企业股票 D 房地产抵押贷款
4、下面哪部法案（ ），不是美国从1968年之后发布的一系列房地产金融基础性法案，有利保护了住房消费者和投资者的合法权益，促进了房地产金融市场的合法有序发展。 A 《美国跨州土地销售信息完全披露法案》 B 《真实信贷保护法案》 C 《房地产交易程序法案》 D 《房地产贷款法案》
5、新加坡的房地产金融发展模式的核心是（ ）。 A 中央公积金制度 B 房地产金融资产证券化 C 住房储蓄银行 D 房地产抵押贷款
第三章 固定利率抵押贷款介绍
第三章 固定利率抵押贷款介绍单元测试
1、以下哪一项不是房地产抵押贷款的作用表现：
A、增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能。
B、增强工薪阶层的购房能力。
C、确保银行贷款的安全，促进房地产金融的发展。
D、刺激房地产价格快速上涨。
2、等额本金房地产抵押贷款250,000元，利率5%，贷款期限为10年，求次月还款额为多少？
A、3116.32元
B、2651.94元
C、2751.54元
D、2751.94元
3、等额本金住房抵押贷款与等额本息住房抵押贷款的主要区别是：（ ）
A、在同等贷款条件下，等额本息住房抵押贷款比等额本金住房抵押贷款需偿还更多的利息
B、在同等的贷款条件下，等额本金住房抵押贷款比等额本息住房抵押贷款需偿还更多的利息
C、在同等贷款条件下，在贷款第一年，等额本息住房抵押贷款的利息偿还压力要大于等额本金住房抵押贷款
D、在同等贷款条件下，在贷款最后一年，等额本金住房抵押贷款的利息偿还压力要大于等额本息住房抵押贷款
4、现有一30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金65，000元，贷款年化利率6%，该贷款按每月还款，请问该住房抵押贷款每月的还款额是多少？
A、391.71元
B、389.71元
C、421.31元
D、431.31元
5、现有一30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金65，000元，贷款年化利率6%，该贷款从第一年的第一个月开始按每月还款，请问在第五年年末，该住房抵押贷款剩余的本金是多少？（计算过程中统一保留两位小数）
A、60,485元
B、60,492元
C、71,235.80元
D、71,130.80元
6、现有一笔30年的等额本金住房抵押贷款，贷款本金75,000元，贷款年化利率7.75%，该贷款按月偿还，请问第一个月应支付的本息是多少？
A、692.71元
B、690.71元
C、650.17元
D、650.17元
7、现有一笔20年的纯利息住房按揭贷款，贷款本金为1,200,000元，贷款年化利率为5.5%，该贷款半年支付一次利息，请问每次支付期的利息数额为多少？
A、33000
B、32000
C、43000
D、42000
8、以下哪一项是等额本息住房抵押贷款的特点？
A、与等额本金模式相比，最初的月付款额明显较低
B、贷款各个月的付款额都不相同
C、总体而言，还款利息总额要相对更少一些
D、收入水平针对还贷来说较高人群
9、等额本金住房抵押贷款比较适合不太会提前还贷的人群。
10、等额本息住房抵押贷款比较适合希望每月还款压力相对小一些，每月收入较为稳定的人群。
11、按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可变利率抵押贷款。
12、等额本金住房抵押贷款每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）
第三章 固定利率抵押贷款介绍单元作业
1、等额本金房地产抵押贷款200,000元，利率5%，贷款期限为10年，求首月还款额为多少？ A 2,500 B 2,400 C 2,450 D 2,493.06
2、现有一个等额本金住房抵押贷款，贷款本金为90,000元，贷款年化利率为6.75%，贷款期为15年，该贷款按月还款。请问该贷款每月应支付本金为多少元？ A 600 B 500 C 400 D 450
3、现有一30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为124,000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，请问该贷款每月应还款数额为多少？ A 834.98元 B 824.98元 C 844.98元 D 830.98元
4、现有一笔75,000人民币的等额本息住房抵押贷款，贷款年化利率为7%，该贷款要求按月还款，请问该贷款每月的还款额是多少？ A 498.98元 B 499.98元 C 479.96元 D 589.96元
5、现有一笔75,000人民币的等额本息住房抵押贷款，贷款年化利率为7%，该贷款要求按月还款，请问在第四年年末，该贷款的本金还剩余多少未还？ A 69489.57 元 B 69499.57 元 C 69469.23元 D 69489.23元
第四章 房地产抵押贷款的成本
第四章 房地产抵押贷款的成本 单元测试
1、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？
A、7.96%
B、7.20%
C、7.75%
D、7.85%
2、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款15年，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？
A、8.06%
B、8.00%
C、7.96%
D、7.75%
3、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款应设定的APR是多少？
A、7.96%
B、7.20%
C、7.85%
D、7.5%
4、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款15年，请问该贷款应设定的APR是多少？
A、7.96%
B、7.20%
C、7.85%
D、7.5%
5、下面哪种表述符合房地产抵押贷款提前清偿的衰竭效应的原理：
A、在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现上升的趋势
B、在贷款后期存在上升的趋势
C、在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现下降的趋势
D、整个房地产抵押贷款期内的提前偿还率保持不变
6、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款15年，假设该贷款设置有3个点的提前清偿贷款罚金，请问该贷款的真实贷款成本EBC是多少？
A、7%
B、7.33%
C、7.96%
D、8.05%
7、在什么情况住房抵押贷款真实成本EBC与住房抵押贷款设定的APR相等？
A、该住房抵押贷款存在额外贷款开通费用
B、借款人会提前清偿终止该住房抵押贷款
C、借款人一直会持有该住房抵押贷款到期
D、该住房抵押贷款设置有提前清偿罚金
8、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取3000元的贷款费用（origination fee），假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？
A、7.52%
B、7.75%
C、7.2%
D、7.96%
9、在美国，贷款费用（Origination Fees）属于住房抵押贷款的法定费用。
10、自我国，住房抵押贷款的相关费用中不包括评估费。
11、住房抵押贷款提前清偿的衰竭效应表现在，在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现上升的趋势。
12、当房地产抵押贷款存在融资成本时，贷款的真实贷款成本利率往往要低于合同利率。
第四章 房地产抵押贷款的成本 单元作业
1、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？ A 7.96% B 7.75% C 7.85% D 7.86%
2、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款10年，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？ A 8% B 8.06% C 8.02% D 7.75%
3、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款应设定的APR是多少？ A 7.96% B 7.75% C 7.85% D 7.5%
4、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款10年，请问该贷款应设定的APR是多少？ A 8.06% B 7.75% C 8.02% D 7.96%
5、下面哪种表述符合房地产抵押贷款提前清偿的衰竭效应的原理： A 在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现上升的趋势 B 在贷款后期存在上升的趋势 C 在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现下降的趋势 D 整个房地产抵押贷款期内的提前偿还率保持不变
第五章 可变利率抵押贷款介绍
第五章 可变利率抵押贷款介绍 单元测验
1、贷款利率由预期的真实利率、( )和预期通货膨胀三部分组成：
A、预期通货膨胀
B、贷款银行返点折扣率
C、无风险收益
D、风险补偿
2、可变利率房地产抵押贷款产品ARM3（ARMIII）是指：
A、设置每月付款额上限并要求本金负值摊还的可变利率抵押贷款
B、每月偿还金额和利率均无上限的可变利率抵押贷款
C、设置利率调整上限的可变利率抵押贷款
D、每月偿还金额和利率均无上限的固定利率抵押贷款
3、现有一个30年的可变利率的等额本息住房抵押贷款合约，本金为800000元，合约可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该可变利率住房抵押贷款合约设置有一个3-6的利率上限（每年合约利率变动不能超过3%，贷款期内利率总变动幅度不能超过6%），该合约签订时的初始利率是5.5%。假设在第二年调整的时候，1年期的T-bill的利率为5.8%，请问该合约第二年调整之后的贷款利率是多少？
A、7.5%
B、7.75%
C、7.8%
D、5.9%
4、现有一个30年的可变利率的等额本息住房抵押贷款合约，本金为800000元，合约可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该可变利率住房抵押贷款合约设置有一个3-6的利率上限（每年合约利率变动不能超过3%，贷款期内利率总变动幅度不能超过6%），该合约签订时的初始利率是5.5%。假设在第二年调整的时候，1年期的T-bill的利率为5.8%，假设在第三年调整的时候，1年期的T-bill的利率为6.8%，请问该合约第三年调整之后的贷款利率是多少？
A、7.5%
B、7.8%
C、8.5%
D、8.8%
5、假设您从银行借贷了一笔只息抵押贷款400,000元，年利率为8%，贷款期限为2年，求您每月的还款额是多少？
A、2666.7元
B、1666.7元
C、1633.3元
D、2777.7元
6、假设一位退休老人有一套住房，按照住房评估价格以及抵押贷款率70%计算，该退休老人可以跟银行签订500，000元的逆向年金抵押贷款，4%年利率，期限为20年，问每月提取额为多少？
A、2372.38 元
B、3029.90 元
C、3129.90 元
D、2384.38 元
7、假设有一个价格水平调整PLAM抵押贷款的本金是80,000元，4%的年利率，贷款期限为30年，如果该贷款的第一年CPI增加了3%，求第二年该贷款每月的还款额？（计算过程保留2位小数）
A、383.39 元
B、393.39 元
C、483.39 元
D、493.39 元
8、假设有一笔30年的设置有ARMII的等额本息可变利率住房抵押贷款合约，该贷款合约的本金为80000元，该合约的可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该ARMII条款还规定每月还款额增幅有5%的限制，该合约签订时的初始利率是5%，按月还款。假设第二年的1年期T-Bill利率为5%，请问该合约第二年的每月还款额？（计算过程保留2位小数）
A、529.77 元
B、429.46 元
C、450.93 元
D、381.93 元
9、对借款人来说，调整期越短的可变利率住房抵押贷款风险越小。
10、在同等贷款条件下，可变利率住房抵押贷款的初始利率要小于固定利率住房抵押贷款的利率
11、可变利率住房抵押贷款设置利率上限会减少贷款人(银行)的风险。
12、只息抵押贷款的缺点是因期末需一次性还清贷款本金，因此违约风险较大。
第五章 可变利率抵押贷款介绍 单元作业
1、贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和（ ）三部分组成： A 预期通货膨胀 B 贷款银行返点折扣率 C 无风险收益 D 国库券利率
2、为了解决贷款到期缺口以及利率风险给银行带来的可能财务损失，美国的金融机构在上世纪80年代提出了： A 可变利率房地产抵押贷款产品 B 等额本金住房抵押贷款产品 C 等额本息住房抵押贷款产品 D 固定利率房地产抵押贷款产品
3、可变利率房地产抵押贷款产品ARM2（ARMǁ）是指： A设置每月付款额上限并要求本金负值摊还的可变利率抵押贷款 B 每月偿还金额和利率均无上限的可变利率抵押贷款 C 设置利率上限的可变利率抵押贷款 D 每月偿还金额和利率均无上限的固定利率抵押贷款
4、现有一个30年的可变利率住房抵押贷款合约，本金为700000元，合约可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该可变利率住房抵押贷款合约设置有一个2-6的利率上限（每年合约利率变动不能超过2%，贷款期内利率总变动幅度不能超过6%），该合约签订时的初始利率是5.5%。假设在第一年调整的时候，1年期的T-bill的利率为5.9%，请问该合约第二年调整之后的贷款利率是多少？ A 7.5% B 7.75% C 7.8% D 5.9%
5、假设一位退休老人有一套住房，按照住房评估价格以及抵押贷款率70%计算，该退休老人可以跟银行签订300，000元的逆向年金抵押贷款，5%年利率，期限为15年，问每月提取额为多少？ A 2372.38 元 B 2651.64 元 C 2456.38 元 D 2384.38 元
第六章 住房抵押贷款融资方案比较
第六章 住房抵押贷款融资方案比较 单元检测
1、假设有一套房子的评估价格有200000元，目前共有两种等额本息抵押贷款方案：1）80％的贷款，5%的利率，30年；2）70％的贷款，4%的利率，30年。如果将第一种贷款方案的增量借款部分20000元看作一个新的贷款，请计算该增量借款部分贷款的真实借款成本？（计算过程保留2位小数）
A、7.75%
B、8.85%
C、9.24%
D、11.00%
2、假设有一套房子的评估价格有200000元，目前共有两种等额本息抵押贷款方案：1）80％的贷款，5%的利率，30年；2）70％的贷款，4%的利率，25年。如果将第一种贷款方案的增量借款部分20000元看作一个新的贷款，请计算该增量借款部分贷款的真实借款成本？（计算过程保留2位小数）
A、8.47%
B、8.55%
C、7.55%
D、7.47%
3、假设有一个200,000元住房抵押贷款，30年贷款期，4%的合约年利率，假设一年之后市场利率上升至6%，请问该住房抵押贷款的账面价值相较于市场价值贬值了多少？
A、39175.90 元
B、40321.50 元
C、39275.90 元
D、40301.50 元
4、假设借款人从一银行借了一笔30年期，200000元的贷款，年化贷款利率为5%，按月等额本息还款，贷款规定如提前还款，借款人应支付提前清偿本金的2%作为提前清偿罚金。借款人在持续还款十五年之后，有机会从另一家银行借贷到一笔与尚未偿还完贷款的本金剩余金额相同的新贷款，该新贷款的年化利率为3.5%，但借款人需以现金支付再融资的前期相关费用2500元。请问该借款人再融资总成本的回报是多少？
A、22.93%
B、24.93%
C、20.85%
D、22.85%
5、假设一房子的住房抵押贷款还剩15年到期，贷款余额为150000元，年化贷款利率为7%。因为住房的市场估值提高，借款人还想在原贷款的基础上多借40000元。假设这时另外一家银行愿意给这位借款人提供一份年化利率为9%的15年期的190000元的重叠贷款。请问这位借款人如果接受这笔重叠贷款，每月的还款额将增加多少？
A、588.87元
B、578.87元
C、478.53元
D、488.53元
6、假设你准备卖的房子市场价值为850000元，目前市场上，购房人可以从当地银行获得房屋市场价值八成的住房抵押贷款，贷款期为15年，年化利率为5.8%。如果你作为担保人，可以帮助购房人从当地银行获得年化贷款利率为4.8%，贷款期和本金都相同更为优惠的贷款，请问你出售的该房屋价格理论上可以比原市场价格多卖多少钱？
A、42995.58
B、42900.58
C、45002.95
D、44002.95
7、在任何抵押贷款再融资决策中，已知当前贷款余额和每期还款额的情况下，以下哪一个要素是不需要考虑的：
A、目前尚未偿还完贷款的期限
B、考虑再融资的新贷款的期限
C、与清偿现存贷款或获得新贷款相关的任何费用
D、原抵押贷款合同的利率
8、如果不同抵押贷款合同的贷款额和贷款期限相同，则应选择以下哪种特征的贷款：
A、真实贷款成本（EBC）最低的贷款
B、抵押贷款合同利率最低的贷款
C、贷款办理费用最低的贷款
D、贷款办理时间最短的贷款
9、住房抵押贷款的市场价值是贷款人或投资者为获得贷款余额而支付的金额。
10、如果不同抵押贷款合同的贷款额和贷款期限相同，则应选择真实贷款成本（EBC）最低的贷款。
11、贷款额占抵押价值的比例被称为“借贷比”。
12、我国央行规定抵借价值比最高不能超过70%。
第六章 住房抵押贷款融资方案比较 单元作业
1、当借款人有多个不同的住房抵押贷款产品可以选择，而且所有产品的贷款本金和贷款期限都相同，请问以下哪一项是借款人选择住房抵押贷款产品应该依据的原则？ A 住房抵押贷款的合约利率最低 B 住房抵押贷款每期的还款额最低 C 住房抵押贷款的可获得的困难程度最低 D 住房抵押贷款的真实借款成本（EBC）最低
2、我国央行规定抵借价值比（借贷比）最高不能超过 A 60% B 70% C 50% D 80%
3、假设有一套房子的评估价格有150000元，目前共有两种等额本息抵押贷款方案：1）80％的贷款，6%的利率，30年；2）70％的贷款，5.5%的利率，30年。如果将第一种贷款方案的增量借款部分15000元看作一个新的贷款，请该增量借款部分贷款的真实借款成本？（计算过程保留2位小数） A 7.75% B 6% C 9.1% D 9.24%
4、为了得出抵押贷款的市场价值，应以（ ）为折现率计算剩余贷款期的还款现金流的现值。 A 市场利率 B 合约利率 C 法定基准利率 D 银行间拆借利率
5、假设有一个150,000元住房抵押贷款，30年贷款期，5%的合约年利率，假设一年之后市场利率上升至7%，请问该住房抵押贷款的账面价值相较于市场价值贬值了多少？（计算过程中保留两位小数） D 805.23 147786.95 119803.07 27983.88 A 27884.28 元 B 25884.58 元 C 26884.58 元 D 27983.88 元
第七章 住房抵押贷款证券化
第七章 住房抵押贷款证券化 单元检测
1、根据房地产抵押贷款的具体性质，MBS可以分为两类：商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial MBS） 和（ ）。
A、个人房地产抵押贷款支持证券
B、房地产抵押贷款支持证券
C、房地产信托
D、房地产公司债券
2、资产证券化运行机制中最核心的设计是（ ）：
A、税收合理化
B、风险隔离机制
C、满足投资者需求
D、便于实现资金转移
3、以下哪一点（ ）不属于房地产抵押贷款证券化对金融机构的作用：
A、提高了抵押贷款资产的流动性
B、提高银行的资本利用率
C、有效地分散和转移银行信贷风险
D、提高金融机构的负债率
4、以下哪一项（ ）不属于不同交易结构下的房地产抵押贷款证券化类型：
A、转手证券
B、资产支持证券
C、转付证券
D、信用证
5、以下哪一家信用评级机构（ ）不属于国际上公认的最具权威性的专业信用评级机构：
A、美国标准·普尔公司
B、穆迪投资服务公司
C、惠誉国际信用评级有限公司
D、大公国际信用评级机构
6、以下哪一项资产（ ）不属于可以证券化的资产：
A、在未来一个期限内能产生稳定、可预测现金流的资产
B、信用表现良好的资产
C、具有很高同质性的资产
D、具有很高流动性的资产
7、以下哪一项（ ）不属于我国推行住房抵押贷款证券化的障碍：
A、会计制度和税收制度还不健全
B、现行利率体制尚未市场化
C、一级抵押贷款市场亟待完善
D、个人住房抵押贷款的不良率远低于其他贷款
8、商业房地产抵押贷款证券化（CMBS）作为一项基于资产支持的融资工具，产品质量的核心在于（ ）
A、底层物业资产的质量
B、底层物业资产的流动性
C、资产池资产的分散性
D、资产池资产的投资回报率
9、住宅属于CMBS的基础资产池范围。
10、提前还款风险不属于住房抵押贷款证券化可能面临的风险之一。
11、住房产权所有人属于住房抵押贷款证券化的主要参与者。
12、为了资产隔离，是属于SPV产生的原因之一。
第七章 住房抵押贷款证券化 单元作业
1、房地产抵押证券化指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的房地产抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由SPV购入，经过（ ）、（ ）等技术处理后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。 A 担保、标准化 B 担保、信用增级 C 刚兑、担保 D 刚兑、信用增级
2、以下哪一个选项不属于SPV的产生的原因： A 为了资产隔离 B 为了税收合理化 C 为了满足市场需求 D 为了便于资金转移
3、下面哪一个选项不属于住房抵押贷款证券化的主要参与者？ A 原始权益人 B 特设机构（SPV） C 市场中介机构 D 房屋所有人
4、下面哪一项不属于住房抵押贷款证券化可能面临的风险？ A 利率风险 B 合同标的住房的质量风险 C 提前还款风险 D 信用风险
5、下面哪一项不属于CMBS的基础资产池范围？ A 写字楼 B 酒店 C 会议中心 D 住宅
第八章 房地产开发建设融资
第八章 房地产开发建设融资 单元测验
1、房地产开发企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，并代表着对企业的所有权，这种融资被称为（ ）。
A、房地产开发建设的股权融资
B、房地产开发建设的债券融资
C、房屋开发抵押贷款
D、房地产项目融资
2、金融机构为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款被称为（ ）贷款，这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。
A、房地产开发项目
B、房地产开发流动资金
C、土地开发抵押
D、房屋开发抵押
3、美国的建设工程抵押贷款也被称为临时性贷款工具（interim financing instrument），是开放式抵押贷款的一个特殊形式，其主要特点是融资方式比较特别，因为所抵押建筑物作为在贷款开始时是不存在的，唯一存在的是（ ）。
A、土地价值
B、项目规划价值
C、项目预售销售收入
D、项目抵押价值
4、卖方在出售商业房地产物业的同时随即向买方长期租赁同一物业，这种高比率融资方式被称为（ ）。
A、回租融资
B、融资租赁
C、回购融资
D、抵押合伙
5、合伙抵押是指（ ）为某一不动产项目提供融资贷款。
A、一个以上的承押人
B、一个以上的抵押人
C、承押人和抵押人合伙
D、抵押人和金融机构
6、通过贷款机构出资、开发商出土地和技术，共同成立合资公司，合资双方共享利益、均摊风险，这种高比率融资方式被称为（ ）。
A、回租融资
B、融资租赁
C、抵押合伙形式
D、前沿货币合约
7、美国商业地产长期抵押贷款比较常见的清偿结构是（ ）。
A、气球膨胀式付款方式
B、等额本金式付款方式
C、PLAM付款方式
D、固定利率付款方式
8、假设一房地产开发商在4年前借贷了一笔5000000元的房地产开发抵押贷款，偿还方式为等额本息模式，贷款期为15年，合同年化利率为6%。然而4年后市场利率下降到4%，为了保障贷款机构的收益，该合同设置了收益率维护溢价条款，以保障贷款人不管是否存在提前清偿或者再融资，都能够获得6%的收益。请问在上述情况下，如果房地产开发商提前清偿贷款，需要缴纳多少收益率维护溢价？
A、429861.65 元
B、429862.54 元
C、582479.45 元
D、582488.45 元
9、美国的建设工程抵押贷款的贷款额度一般上限为土地与建筑物总价值的70%。
10、向银行争取建设贷款是房地产企业融资的首选，但这要求房地产开发商有足够的股本金。通常房地产开发商拥有的股本金至少要达到30%。
11、由于对于工程建设贷款的偿还没有保险担保，美国很多建筑融资机构会要求工程建设贷款的借款公司购买竣工抵押债券。
12、房地产开发流动资金贷款属于房地产开发企业的房地产开发建设融资。
第八章 房地产开发建设融资 单元作业
1、房地产开发企业在具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款，其中哪一种贷款类型（ ）不属于房地产开发企业的房地产开发建设融资： A 房地产开发流动资金贷款 B 房地产开发项目贷款 C 房屋开发抵押贷款 D 房地产投资信托基金REIT
2、美国的建设工程抵押贷款的贷款额度一般上限为土地与建筑物总价值的（ ）。 A 70% B 75% C 80% D 85%
3、由于对于工程建设贷款的偿还没有保险担保，美国很多建筑融资机构会要求工程建设贷款的借款公司购买（ ）。 A 竣工抵押债券 B 房地产开发保险 C 建筑融资机构的理财产品 D 美国国债
4、向银行争取建设贷款是房地产企业融资的首选，但这要求房地产开发商有足够的股本金。通常房地产开发商拥有的股本金至少要达到（ ）。 A 30% B 20% C 40% D 25%
5、假设房地产开发商A在3年前借贷了一笔4000000元的房地产开发抵押贷款，偿还方式为等额本息模式，贷款期为15年，合同年化利率为9%。然而3年后市场利率下降到6%，为了保障贷款机构的收益，该合同设置了收益率维护溢价条款，以保障贷款人不管是否存在提前清偿或者再融资，都能够获得9%的收益。请问在上述情况下，如果房地产开发商A提前清偿贷款，需要缴纳多少收益率维护溢价？ A 592479.25 元 B 592460.25 元 C 582479.45 元 D 582488.45 元
第九章 收益性房地产资产：租赁市场、租金与租约
第九章 收益性房地产资产：租赁市场、租金与租约 单元测验
1、关于房地产空间市场和资本市场的关系的描述，以下哪一项不正确？
A、房地产租金是在空间市场上决定的
B、房地产价值是在资本市场上决定的
C、收益型房地产资产的价值是租金的资本化
D、房地产空间市场和资本市场没有关系
2、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 丙：带费用上限与CPI调整的毛租赁方式。第一年的租金为22美元，第一年后租金将随CPI增加幅度而增加，预计CPI每年将增长3％，费用上限为每平方英尺9美元，运营费用的变化与上述相同。 使用10％的折现率计算甲方案的有效租金。
A、17.72%
B、16.89%
C、19.19%
D、14.23%
3、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 丙：带费用上限与CPI调整的毛租赁方式。第一年的租金为22美元，第一年后租金将随CPI增加幅度而增加，预计CPI每年将增长3％，费用上限为每平方英尺9美元，运营费用的变化与上述相同。 这三个方案的有效租金的正确排序：
A、甲>乙>丙
B、乙>甲>丙
C、丙>甲>乙
D、丙>乙>甲
4、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 丙：带费用上限与CPI调整的毛租赁方式。第一年的租金为22美元，第一年后租金将随CPI增加幅度而增加，预计CPI每年将增长3％，费用上限为每平方英尺9美元，运营费用的变化与上述相同。 对于该业主来说，这三个方案的风险的正确排序：
A、甲
B、乙
C、丙
D、丙
5、房地产价值的经济分析的两种思路之一是_____分析，是市场上的均衡的租金水平取决于经济基础。
6、衡量和比较资产运营实际收益的指标是_________ 。
7、房地产价值的经济分析的两种思路之二是_____分析，对租户的利润可能体现在 （1）增加销售收入; （2）降低运营成本; （3）两者的组合。
8、在净租赁的模式下，资产运营的可变费用由_____承担。
第九章 收益性房地产资产：租赁市场、租金与租约 单元作业
1、房地产价值的经济分析的两种思路是供需分析和位置分析。（请输入对或错）
2、房地产租金是在空间市场上决定的，而房地产价值是在资本市场上决定的，所以租金和价值没有关系。（请输入对或错）
3、收益型房地产资产的价值是租金的资本化。（请输入对或错）
4、空置率是房地产租赁市场运行情况的一个重要的指标，房地产租赁市场繁荣的时候，空置率为零。（请输入对或错）
5、对于物业投资者或经营者，有效租金水平越高越好。（请输入对或错）
6、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：带CPI调整的净租赁方式，第一年的租金为每平方英尺16美元。第一年后，租金将随CPI增加幅度增加。预计CPI每年将增长3％。 丙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 使用10％的折现率计算甲方案的有效租金为_____美元（结果保留2位小数）。
7、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：带CPI调整的净租赁方式，第一年的租金为每平方英尺16美元。第一年后，租金将随CPI增加幅度增加。预计CPI每年将增长3％。 丙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 使用10％的折现率计算乙方案的有效租金为_____美元（结果保留2位小数）。
8、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：带CPI调整的净租赁方式，第一年的租金为每平方英尺16美元。第一年后，租金将随CPI增加幅度增加。预计CPI每年将增长3％。 丙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 使用10％的折现率计算丙方案的有效租金为_____美元（结果保留2位小数）。
9、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：带CPI调整的净租赁方式，第一年的租金为每平方英尺16美元。第一年后，租金将随CPI增加幅度增加。预计CPI每年将增长3％。 丙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 对于该业主来说，这三个方案的风险的排序从大到小为_____（使用>回答）。
第十章 收益性资产投资分析和税收
第十章 收益性资产投资分析和税收 单元测验
1、以下哪一项不是进行收益性房地产资产投资的动机？
A、租金收入
B、业务经营需要
C、组合投资，分散风险
D、税收优惠
2、投资者处于36%的税率范围内。 她投资的小商店购物中心的BTIRR为13％，ATIRR为10%。 有效税率是
A、36%
B、15.6%
C、20.3%
D、23%
3、小型住宅收益性资产的购买为1,250,000美元，第一年的NOI估计为100,000美元，该年度的债务额为95,000美元，其中93,400美元为利息，其余为本金，年折旧为38,095美元。应税收入为多少？
A、$5,000
B、$6,600
C、- $31,495
D、- $33,095
4、以下关于投资决策的描述，哪一项是不正确的：
A、如果净现值NPV> 0则投资，如果预期净现值 <0则拒绝
B、如果预期内部收益率IRR
C、如果预期内部收益率IRR>投资者要求的回报则投资
D、如果盈利指数PI>1则投资
5、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。 可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。 该物业投资第一年的净营业收入NOI是____美元。（取整数）
6、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。 可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。 该物业投资第一年的净现金流NCF是____美元。（取整数）
7、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。 可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。 该物业投资第五年末的销售净收入CFR是____美元。（取整数）
8、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。 可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。 投资者的内部收益率IRR是____%。（保留2位小数）
第十章 收益性资产投资分析和税收 单元作业
1、根据净现值做投资决策时，如果净现值NPV____则投资，如果预期净现值 ____则拒绝。（注：使用“>,<,=”以及数字表示；答案之间用空格隔开）
2、1. 根据内部收益率做投资决策时，如果预期内部收益率IRR____投资者要求的回报则投资,如果预期内部收益率IRR____投资者要求的回报则拒绝。（注：使用“>,<,=”表示；答案之间用空格隔开）
3、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,250,000美元;第一年的租金估计为200,000美元，此后预计每年增长3％。空置和催收损失预计将达到租金的10％。运营费用占有效毛收入的35％。 可贷款70%，利率为11％，为期30年。预计该物业的价值将以每年3％的价格升值，预计将持有5年后再出售。 该物业投资第一年的净营业收入NOI是____美元。
4、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,250,000美元;第一年的租金估计为200,000美元，此后预计每年增长3％。空置和催收损失预计将达到租金的10％。运营费用占有效毛收入的35％。 可贷款70%，利率为11％，为期30年。预计该物业的价值将以每年3％的价格升值，预计将持有5年后再出售。 该物业投资第一年的净现金流NCF是____美元（取整数）。
5、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,250,000美元;第一年的租金估计为200,000美元，此后预计每年增长3％。空置和催收损失预计将达到租金的10％。运营费用占有效毛收入的35％。 可贷款70%，利率为11％，为期30年。预计该物业的价值将以每年3％的价格升值，预计将持有5年后再出售。 该物业投资第五年末的销售净收入CFR是____美元（取整数）。
6、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,250,000美元;第一年的租金估计为200,000美元，此后预计每年增长3％。空置和催收损失预计将达到租金的10％。运营费用占有效毛收入的35％。 可贷款70%，利率为11％，为期30年。预计该物业的价值将以每年3％的价格升值，预计将持有5年后再出售。 投资者的内部收益率IRR是____（保留2位小数）。
7、小型住宅收益性资产的要价为1,250,000美元，第一年的NOI估计为125,000美元，此后预计每年增长3％。 该物业价值预计将以每年2.5%的增长率升值，预计将持有三年。 目前的资本化率是 A 10% B 10.93% C 10.15% D 9.29%
8、根据题目7中的条件，期末资本化率为 A 10% B 10.93% C 10.15% D 9.29%
9、投资者处于36%的税率范围内。 她投资的小商店购物中心的BTIRR为15％，ATIRR为12%。 有效税率是？ A 36% B 20% C 25% D 23%
10、资产投资的有效税率越低，投资者投资房地产资产的动机就会____。
11、净营业收入乘数等于 除以净营业收入。
第十一章 收益性房地产投资的融资决策分析
第十一章 收益性房地产投资的融资决策分析 单元测验
1、贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR）。 如果房产的净营业收入是60,000美元，那么贷款人允许的最高偿债额是多少？
A、$30,000
B、$50,000
C、$60,000
D、$72,000
2、贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR）。 如果房产的净营业收入是60,000美元，贷款人允许的12％年利率（每月还款）的15年期抵押贷款的最高金额是多少？
A、$347,174
B、$374,947
C、$408,652
D、$416,608
3、税后财务杠杆是积极的，当
A、ATIRTRP>ATIRRD
B、ATIRTRP
C、BTIRTRP>BTIRRD
D、BTIRTRP
4、某房地产资产投资的资金来源是25年期75%的贷款，11.5%的利率。 根据31%的税率，该物业投资的ATIRR为7.34%。 关于该投资的财务杠杆以下哪种说法正确？
A、不存在杠杆
B、存在正杠杆
C、存在负杠杆
D、在不了解股权ATIRR的情况下无法分辨
5、某投资者处于28%的税率水平，欲投资的房地产项目总投资的税后内部收益率ATIRR为8.92%。 在不导致消极杠杆率的情况下，该投资者可以支付的最高利率是多少？
A、6.42%
B、9.37%
C、11.42%
D、12.39%
6、以下对房地产投资者举债动机的描述哪一项是不正确的？
A、没有足够的股权资本
B、通过投资其他房产来降低整体风险
C、利用贷款利息的税收减免
D、财务杠杆作用总是积极的
7、贷款人资产的净营业收入中获得百分比的贷款称为:
A、参与抵押贷款
B、累计抵押贷款
C、可转换抵押贷款
D、百分比贷款
8、以下对财务杠杆的描述哪一项是不正确的？
A、如果投资回报随着债务融资增加而增加，则财务杠杆率是积极的
B、当财务杠杆是积极的时候，债务比例越高，股权投资者的回报就越高
C、当财务杠杆是中性的时候，债务比例越高，股权投资者的回报就越高
D、财务杠杆的影响是双向的，会放大回报也会放大损失
9、某房地产资产的税前内部收益率BTIRTRP是12%，投资者可贷仅支付利息的抵押贷款，第一个贷款方案是贷款80%，贷款利率是10%，计算该投资的股本的收益率
A、10%
B、12%
C、20%
D、21.92%
10、某房地产资产的税前内部收益率BTIRTRP是12%，投资者可贷仅支付利息的抵押贷款，第二个贷款方案是贷款85%，利率是10.25%，与方案一贷款80%，贷款利率是10%相比，投资者应该选择哪个方案？
A、方案一，因为利率较低
B、方案二，因为股本回报率更高
C、无差别，因为收益和风险平衡
D、无法比较，取决于增量贷款的成本和自有资本投资所要求的回报率之间的关系
第十一章 收益性房地产投资的融资决策分析 单元作业
1、财务杠杆作用总是积极的（请输入对或错）。
2、当财务杠杆是积极的时候，债务比例越高，股权投资者的回报就越高（请输入对或错）。
3、只要财务杠杆是积极的，债务比例越高越好（请输入对或错）。
4、对于组合投资的投资者来说，某房地产资产投资的债务比例越高，风险越大（请输入对或错）。
5、对于房地产投资项目来说，债务比例越高，风险越大（请输入对或错）。
6、1. 贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR）。 如果房产的净营业收入是48,000美元，那么贷款人允许的最高偿债额是多少？ (A) $40,000 (B) $48,000 (C) $50,000 (D) $60,000
7、根据题目6中的条件，贷款人允许的10％年利率（每月还款）的20年期抵押贷款的最高金额是多少？ (A) $340,543 (B) $374,947 (C) $414,498 (D) $345,415
8、某资产投资的内部收益率是13%，有以下两种贷款仅支付利息的贷款方案可供选择，贷款期限同为15年，贷款方案（一）：贷款80%，贷款利率是11%；贷款方案（二）：贷款85%，贷款利率是11.25%； 计算在贷款方案(一)下投资的股本收益率 (A) 13% (B) 20% (C) 21% (D) 22.92%
9、某资产投资的内部收益率是13%，有以下两种贷款仅支付利息的贷款方案可供选择，贷款期限同为15年，贷款方案（一）：贷款80%，贷款利率是11%；贷款方案（二）：贷款85%，贷款利率是11.25%； 关于贷款方案(二)，以下那种说法不正确 (A) 杠杆的作用是积极的 (B) 杠杆的作用是消极的 (C) 与贷款方案(一)相比，股本收益率更高 (D) 与贷款方案(一)相比，风险更高
10、某资产投资的内部收益率是13%，有以下两种贷款仅支付利息的贷款方案可供选择，贷款期限同为15年，贷款方案（一）：贷款80%，贷款利率是11%；贷款方案（二）：贷款85%，贷款利率是11.25%； 比较两个方案，以下那种说法正确 (A) 方案(一)优于方案(二)，因为贷款成本更低 (B) 方案(二)优于方案(一)，因为股本回报率更高 (C) 两个方案无差别，因为收益和风险平衡 (D) 无法比较，取决于增量贷款的成本和自有资本投资所要求的回报率之间的关系
第十二章 开发项目投资分析
第十二章 开发项目投资分析 单元测验
1、以下哪项不属于开发成本中的直接费？
A、土地取得费用
B、前期准备费
C、主体建筑工程费
D、期间费用
2、以下哪项不属于基本报表？
A、现金流量表
B、资金来源与运用表
C、借款还本付息表
D、损益表
3、以下哪项属于基本报表？
A、投资估算表
B、收入估算表
C、税金测算表
D、资产负债表
4、有关资本金现金流量表说法哪个不正确？
A、以投资者的自有资金投入为计算基础。
B、以全部投资为计算基础，计算全部投资的财务指标。
C、考虑借款的偿还以及利息支出。
D、反映了投资者投入资金的盈利能力，适用于投资者的投资决策。
5、开发项目的期间费用包括？
A、财务费用
B、工程管理费
C、营销设施费
D、物业完善费
6、契税的缴纳依据是根据1997年《中华人民共和国契税暂行条例》税率要求，税率是由各地自行制定。
7、公共配套的用房包括会所，学校，幼儿园，物业管理用房。
8、分期开发遵循的原则包括价格做到从高到低。
9、可以通过资金峰值确定项目的资金需求。
10、资金使用计划的时间单位可采用年度、季度或者月度，通常为 。
11、风险和不确定性分析包括 和盈亏平衡分析。
第十二章 开发项目投资分析 单元作业
1、有关资本金现金流量表说法哪个不正确？ A.以投资者的自有资金投入为计算基础。 B.以全部投资为计算基础，计算全部投资的财务指标。 C.考虑借款的偿还以及利息支出。 D.反映了投资者投入资金的盈利能力，适用于投资者的投资决策。
2、开发项目的期间费用包括？ A. 财务费用 B. 工程管理费 C. 营销设施费 D. 物业完善费
3、下列有关敏感性分析的说法中哪项不正确？ A. 确定开发项目的经济效益评价指标：内部收益率。 B. 在变动范围内，对不确定因素，取不同的值，计算相应的经济效益评价指标。 C. 从众多的不确定性因素中，找出对开发项目经济效益影响比较小的敏感性因素。 D. 对项目经济效益影响较大的两个因素包括土地获取价格和销售价格。
4、以下哪项不属于开发成本中的直接费？ A. 土地取得费用 B. 前期准备费 C.主体建筑工程费 D. 期间费用
5、以下哪项不属于分期开发遵循的原则？ A.价格：做到由低到高 B. 户型的顺序：由小到大 C.户型的顺序：先价低后价高 D. 现金流的平衡：尽量增加自有资金的再投入
第十三章 收益性房地产投资的风险分析
第十三章 收益性房地产投资的风险分析 单元测验
1、以下哪个指标不代表风险程度
A、平均回报率
B、标准差
C、方差
D、变异系数
2、以下哪个最恰当的描述了“分割IRR”的过程？
A、将IRR分割为运营的现金流和资产增值部分
B、将IRR作为折现率，分割运营的现金流的现值和资产销售的现金流的现值的比例
C、将IRR划分为税前和税后IRR
D、确定IRR分割到投资组合中每个资产
3、如何比较以下两个资产的投资机会：资产甲的期望回报率为10%，对应于标准差2%；资产甲的预期回报率为12%，对应于标准差4%。
A、资产甲较优，因为风险较低
B、资产乙较优，因为期望回报率较高
C、两者无差别
D、两者无法比较，取决于投资者的风险态度
4、关于财务杠杆和风险的关系，以下哪个表述正确？
A、只要财务杠杆是积极的，增加杠杆不会增加投资风险
B、只有财务杠杆是消极的，增加杠杆会增加投资风险
C、对于组合投资的投资者来说，某房地产资产投资的债务比例越高，风险越大
D、对于房地产投资项目来说，债务比例越高，风险越大
5、房地产市场的交易不频繁，市场足够多的买方和卖方所导致的风险是____风险。
6、考虑一个房地产投资机会，项目售价为2,000,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI第一年将为200,000美元，然后在5年的持有期内每年减少2％。 该物业五年后将以1,800,000美元的价格出售。 最有可能的情景 - NOI将在未来5年内达到每年200,000美元的水平（水平NOI），该物业将以2,000,000美元的价格出售。 乐观的情景 - NOI将在第一年达到200,000万美元，并在5年的持有期内每年增长3％。 该物业将以2,200,000美元的价格出售。 上述三种情景的概率分别为30％，40％和30％。 a. 在最有可能发生的情景下，该投资项目的内部收益率IRR为____%（不保留小数）。
7、考虑一个房地产投资机会，项目售价为2,000,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI第一年将为200,000美元，然后在5年的持有期内每年减少2％。 该物业五年后将以1,800,000美元的价格出售。 最有可能的情景 - NOI将在未来5年内达到每年200,000美元的水平（水平NOI），该物业将以2,000,000美元的价格出售。 乐观的情景 - NOI将在第一年达到200,000万美元，并在5年的持有期内每年增长3％。 该物业将以2,200,000美元的价格出售。 上述三种情景的概率分别为30％，40％和30％。 b. 该投资项目的期望内部收益率IRR为 ____%。（保留2位小数）
8、考虑一个房地产投资机会，项目售价为2,000,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI第一年将为200,000美元，然后在5年的持有期内每年减少2％。 该物业五年后将以1,800,000美元的价格出售。 最有可能的情景 - NOI将在未来5年内达到每年200,000美元的水平（水平NOI），该物业将以2,000,000美元的价格出售。 乐观的情景 - NOI将在第一年达到200,000万美元，并在5年的持有期内每年增长3％。 该物业将以2,200,000美元的价格出售。 上述三种情景的概率分别为30％，40％和30％。 c. 该投资项目的期望内部收益率对应的方差为 ____%。（保留2位小数）
第十三章 收益性房地产投资的风险分析 单元作业
1、可能的税法变更导致的风险被称为____风险。
2、考虑一个房地产投资机会，项目售价为500,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI将在第一年达到50,000美元，在五年的持有期内每年减少3％。 该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为450,000。 最有可能的情景 - 未来五年每年NOI将为50,000美元，该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为500,000。 乐观的情景- NOI将在第一年达到50,000美元，并在五年的持有期内每年增加3％，第五年某资产的销售价格为550,000。。 上述三种情景的概率分别为30％，50％和20％。 a. 在三种的情景下，该投资项目的内部收益率IRR分别为____，____，和____。（答案之间用空格隔开，保留2位小数）
3、考虑一个房地产投资机会，项目售价为500,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI将在第一年达到50,000美元，在五年的持有期内每年减少3％。 该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为450,000。 最有可能的情景 - 未来五年每年NOI将为50,000美元，该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为500,000。 乐观的情景- NOI将在第一年达到50,000美元，并在五年的持有期内每年增加3％，第五年某资产的销售价格为550,000。。 上述三种情景的概率分别为30％，50％和20％。 b. 该投资项目的期望内部收益率IRR为 ____。（保留2位小数）
4、1. 考虑一个房地产投资机会，项目售价为500,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI将在第一年达到50,000美元，在五年的持有期内每年减少3％。 该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为450,000。 最有可能的情景 - 未来五年每年NOI将为50,000美元，该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为500,000。 乐观的情景- NOI将在第一年达到50,000美元，并在五年的持有期内每年增加3％，第五年某资产的销售价格为550,000。。 上述三种情景的概率分别为30％，50％和20％。 c. 该投资项目的期望内部收益率对应的方差为 ____，标准差为 ____。（保留2位小数）
第十四章 房地产投资的回报与组合投资
第十四章 房地产投资的回报与组合投资 单元测验
1、关于投资组合的以下哪一项陈述不正确？
A、投资组合的预期回报是投资组合中个别资产投资回报的加权平均值
B、投资组合收益的方差是投资组合中个别资产收益方差的加权平均值
C、资产收益率之间的相互作用导致投资组合收益的方差减少，风险下降
D、在进行组合投资时，增加房地产投资，投资组合将更有效率
2、关于效率曲线的以下哪一项陈述不正确？
A、效率曲线是进行组合投资时所有有效率的投资组合的合集
B、效率曲线上的投资组合在给定的风险等级下能实现回报率的最大化
C、效率曲线上的投资组合在给定的回报率实现风险最小化
D、由股票和债券两类投资组成的效率曲线位于由股票、债券和房地产资产三类投资组成的效率曲线上方
3、以下哪种方式不能带来房地产投资的多样化效应：
A、资产类型的多样化
B、投资区位的多样化
C、证券化投资，即衍生品投资
D、投资地标资产
4、关于房地产投资的回报率，以下哪一项陈述不正确？
A、比较房地产实物投资和房地产投资信托的历史回报率，房地产投资信托具有更高的回报率，所以房地产投资信托是更好的投资选择
B、房地产资产可以对冲通货膨胀
C、历史数据表明，房地产资产投资能够为投资者带来风险溢价
D、相比较于房地产实物投资，房地产投资信托的风险更大
5、房地产资产可以对冲 。
6、两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率 ，将该两种资产进行投资组合可以实现零风险水平下正的投资回报率。
7、将房地产资产纳入投资组合中，可以带来 效应。
8、如果两种投资资产的回报存在正相关，将它们进行组合投资时会 投资风险。
第十四章 房地产投资的回报与组合投资 单元作业
1、比较房地产实物投资和房地产投资信托的历史回报率，房地产投资信托具有更高的回报率，所以房地产投资信托是更好的投资选择（请输入对或错）。
2、投资组合的预期回报是投资组合中个别资产回报的加权平均值（请输入对或错）。
3、投资组合收益的方差是投资组合中个别资产收益方差的加权平均值（请输入对或错）。
4、效率曲线是进行组合投资时所有有效率的投资组合的合集,这些投资组合在给定的风险等级下能实现回报率的最大化，或者在给定的回报率实现风险最小化（请输入对或错）。
5、关于效率曲线的以下哪一项陈述正确？ (A) 效率曲线以上的点（不是效率曲线上的点）所代表的投资组合是没有效率的投资组合 (B) 效率曲线以下的点（不是效率曲线上的点）所代表的投资组合是无法实现的投资组合 (C) 由股票和债券两类投资组成的效率曲线位于由股票、债券和房地产资产三类投资组成的效率曲线下方 (D) 由股票和债券两类投资组成的效率曲线位于由股票、债券和房地产资产三类投资组成的效率曲线上方
6、关于投资组合的以下哪一项陈述不正确？ (A) 如果两种投资资产的回报存在正相关，将它们进行组合投资时会增加投资风险 (B) 如果两种投资资产的回报存在正相关，将它们进行组合投资时会减少投资风险 (C) 如果两种投资资产的回报存在负相关，将它们进行组合投资时会减少投资风险 (D) 如果两种投资资产的回报不相关，将它们进行组合投资时会减少投资风险
7、以下哪种情况下，将甲乙两种资产进行投资组合可以实现零风险水平下正的投资回报率？ (A) 甲乙两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率完全正相关 (B) 甲乙两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率不相关 (C) 甲乙两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率完全负相关 (D) 甲乙两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率相关性低
期末考试
1、以下表述哪一项不正确？ (A) 房地产租金是在空间市场上决定的 (B) 房地产价值是在资本市场上决定的 (C) 收益型房地产资产的价值是租金的资本化 (D) 对于物业投资者或经营者来说，有效租金水平越高越好
2、以下哪一项不是进行收益性房地产资产投资的动机？ (A) 租金收入 (B) 房地产价值升值 (C) 组合投资，分散风险 (D) 税收优惠 (E) 业务经营需要
3、投资者处于36%的税率范围内。 她投资的小商店购物中心的BTIRR为13%，ATIRR为10%。 有效税率是 (A) 36% (B) 15.6% (C) 20.3% (D) 23%
4、如何比较以下两个资产的投资机会：资产甲的期望回报率为12%，对应于标准差5%；资产甲的预期回报率为8%，对应于标准差3%。 (A) 资产甲较优，因为风险较低 (B) 资产乙较优，因为期望回报率较高 (C) 两者无法比较，取决于投资者的风险态度 (D) 两者无差别
5、新加坡房地产金融体系的最大特色是（）。 (A) 住房抵押贷款资产证券化 (B) 住房银行储蓄 (C) 房地产抵押贷款 (D) 住房公积金体系
6、如下哪一种（ ）不是美国从20世纪70年代末开始出现的创新性的房地产金融产品。 (A) FRM (B) RAM (C) ARM (D) LIBOR
7、现有一30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金65，000元，贷款年化利率6%，该贷款按每月还款，请问该住房抵押贷款每月的还款额是多少？ (A) 391.71元 (B) 389.71元 (C) 421.31元 (D) 431.31元
8、假设一位退休老人有一套住房，按照住房评估价格以及抵押贷款率70%计算，该退休老人可以跟银行签订500，000元的逆向年金抵押贷款，4%年利率，期限为20年，问每月提取额为多少？ (A) 2372.38 元 (B) 3029.90 元 (C) 3129.90 元 (D) 2384.38 元
9、金融机构为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款被称为（ ）贷款，这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。 (A) 房地产开发项目 (B) 房地产开发流动资金 (C) 土地开发抵押 (D) 房屋开发抵押
10、判断：按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可变利率抵押贷款。
11、判断：当房地产抵押贷款存在融资成本时，贷款的真实贷款成本利率往往要低于合同利率。
12、判断：在同等贷款条件下，可变利率住房抵押贷款的初始利率要小于固定利率住房抵押贷款的利率。
13、判断：对借款人来说，调整期越短的可变利率住房抵押贷款风险越小。
14、判断：如果不同抵押贷款合同的贷款额和贷款期限相同，则应选择真实贷款成本（EBC）最低的贷款。
15、判断：提前还款风险不属于住房抵押贷款证券化可能面临的风险之一。
16、判断：房地产开发流动资金贷款属于房地产开发企业的房地产开发建设融资。
17、判断：当财务杠杆是积极的时候，债务比例越高，股权投资者的回报就越高。
18、判断：比较房地产实物投资和房地产投资信托的历史回报率，房地产投资信托具有更高的回报率，所以房地产投资信托是更好的投资选择。
19、计算题：某投资者预投某售价为1,500,000元的小型公寓，该资产第一年的预期经营业收入（NOI ）为120,000元，资产的价格和NOI都以每年3%的速度增长，投资期限为五年。该投资者向银行申请25年期70%的贷款，利率为8%。 a. 计算该项投资的税前内部收益率（保留2位小数，展示计算步骤，可上传EXCEL截图）
20、计算题：某投资者预投某售价为1,500,000元的小型公寓，该资产第一年的预期经营业收入（NOI ）为120,000元，资产的价格和NOI都以每年3%的速度增长，投资期限为五年。该投资者向银行申请25年期70%的贷款，利率为8%。 b. 如果贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR），贷款人是否允许发放这笔贷款？（保留2位小数，展示计算步骤）
21、计算题：假设有一个200,000元住房抵押贷款，30年贷款期，4%的合约年利率，假设一年之后市场利率上升至6%，请问该住房抵押贷款的账面价值相较于市场价值贬值了多少？ （计算过程保留2位小数）
22、计算题：假设你准备卖的房子市场价值为900000元，目前市场上，购房人可以从当地银行获得房屋市场价值八成的住房抵押贷款，贷款期为15年，年化利率为5.8%。如果你作为担保人，可以帮助购房人从当地银行获得年化贷款利率为4.8%，贷款期和本金都相同更为优惠的贷款，请问你出售的该房屋价格理论上可以比原市场价格多卖多少钱？ （计算过程保留2位小数）
23、简答题：进行收益性房地产资产投资决策时，核心的绩效计量指标是哪三个？这三个指标的投资决策标准分别是什么？
24、简答题：请结合课程学习，谈一谈对房地产资产的金融与投资特性的理解？
第一章 房地产金融与投资导论单元测试
1、在大多数国家，房地产资产具有（ ）的双重属性。
A、居住与租赁
B、居住与融资
C、金融投资品与居住消费品
D、租赁投资品与居住消费品
2、美国如下各类资产平均收益率和风险的高低排列，如下哪个高低排列顺序是正确的？
A、股票 > 国库券、债券等固定收益类资产> 住房资产
B、股票 > 住房资产 >国库券、债券等固定收益类资产
C、住房资产 > 国库券、债券等固定收益类资产> 股票
D、国库券、债券等固定收益类资产 > 住房资产 > 股票
3、美国房地产市场存在一个住房抵押贷款疼痛阀值，该疼痛阀值的含义是，一旦住房抵押贷款利率突破（ ），除非房价降到足够低的水平，否则卖家将面临严重的房产出售困难。
A、5%
B、8%
C、6%
D、9%
4、美国房地产金融体系的最大特色是（ ）。
A、住房抵押贷款资产证券化
B、住房银行储蓄
C、房地产抵押贷款
D、住房公积金体系
5、新加坡房地产金融体系的最大特色是（ ）。
A、住房抵押贷款资产证券化
B、住房银行储蓄
C、房地产抵押贷款
D、住房公积金体系
6、房地产金融通过（ ）和购房者未来收入情况，给购房者提供住房按揭贷款或者相关抵押贷款产品服务。
A、贷款记录
B、个人征信状况
C、社保记录
D、个人以往购房记录
7、下面哪种（ ）不属于较新出现的房地产经营业态？
A、长租公寓
B、产业新城
C、房屋中介
D、文旅地产
8、复利能收获多少和两个主要因素有关：（ ）
A、本金和时间
B、利率和时间
C、折旧率和时间
D、利率和本金
9、影响房地产抵押贷款收益的一共有如下（ ）变量：
A、付款期的总期数、年利率、现值、未来值
B、付款期的总期数、年利率、每期付款金额、未来值
C、年利率、现值、每期付款金额、未来值
D、付款期的总期数、年利率、现值、每期付款金额、未来值
10、假设一笔贷款金额为$15,000的等额本息住房抵押贷款，利率为6.9%，分4年还清贷款，那么每月需要还款多少钱？
A、$356.5
B、$358.5
C、$354.5
D、$355
第一章 房地产金融与投资导论单元作业
1、房地产金融与投资是指在（）过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资，进行投融资决策，并开展相关金融投资服务的一系列金融投资活动的总称。 A 开发、流通、消费和投资 B 设计、开发、消费和投资 C 开发、融资、投资和消费 D 设计、开发、融资和投资
2、本门课程主要研究内容包括（）和（）两大部分内容。 A 房地产金融、房地产投资 B 房地产金融、房地产融资 C 房地产开发、房地产金融 D 房地产开发、房地产投资
3、中国城市目前（）的房地产发展模式正在逐步向租购并举方向转变。 A 轻租重售 B 侧重房地产开发 C 重资产 D 轻资产
4、德国房地产金融体系的最大特色是（）。 A 资产证券化 B 住房银行储蓄 C 房地产抵押贷款 D 住房公积金体系
5、传统的房地产开发属于（）行业。 A 轻资产 B 重资产 C 第一产业 D 轻重混合型
第二章 房地产金融的发展模式
第二章 房地产金融的发展模式单元测试
1、（ ）是房地产金融储蓄型模式的典型代表国家。
A、英国
B、美国
C、德国
D、新加坡
2、（ ）是目前房地产金融市场最发达、房地产金融产品种类最丰富、房地产金融制度体系最健全的国家。
A、德国
B、日本
C、英国
D、美国
3、美国房地产金融市场的二级市场以（ ）为主导。
A、政策性金融
B、商业性金融
C、地产性金融
D、资产类金融
4、如下哪一种（ ）不是美国从20世纪70年代末开始出现的创新性的房地产金融产品。
A、FRM
B、RAM
C、ARM
D、LIBOR
5、德国的（ ）是德国最大的住房消费贷款人。
A、购房消费者
B、存款抵押银行
C、住房贷款银行
D、政府住房部门
6、德国运用（ ）积极吸收存款。
A、储蓄系统
B、配贷储蓄系统
C、储蓄奖励机制
D、储蓄减税政策
7、德国的（ ）是国家为解决居民住宅消费资金问题于1924年创立的。
A、建房储蓄信贷社
B、住房贷款协会
C、建筑协会
D、住房储蓄银行
8、关于新加坡的中央公积金制度，如下论述哪一项是错误的：
A、目前是单纯为退休公民提供生活保障的强制性储蓄计划
B、目前演变成包括养老、住房、医疗在内的综合性保障制度
C、公积金由雇员和雇主按雇员工资的一定比例缴纳，由中央公积金局负责管理
D、其中一部分由新加坡政府设立的投资公司负责运营
9、目前（ ）是亚洲第一个允许跨境资产发行房地产投资信托的国家。
A、日本
B、新加坡
C、韩国
D、中国
10、1987年，国务院同意“成立（ ），作为住房资金的信贷、结算中心”，开始出现中国的住房储蓄银行雏形。
A、上海市建设银行
B、中国工商银行
C、蚌埠住房储蓄银行
D、深圳银行
第二章 房地产金融的发展模式单元作业
1、（ ）是房地产金融资产证券化模式的典型代表国家。 A 英国 B 美国 C 德国 D 新加坡
2、美国房地产金融市场的一级市场以（ ）为主导。 A政策性金融 B 商业性金融 C 地产性金融 D 资产类金融
3、美国房地产金融的二级市场主要是从事买卖以（ ）的市场。 A 房地产企业债券 B 房地产抵押贷款为资金池的金融证券衍生品 C 房地产企业股票 D 房地产抵押贷款
4、下面哪部法案（ ），不是美国从1968年之后发布的一系列房地产金融基础性法案，有利保护了住房消费者和投资者的合法权益，促进了房地产金融市场的合法有序发展。 A 《美国跨州土地销售信息完全披露法案》 B 《真实信贷保护法案》 C 《房地产交易程序法案》 D 《房地产贷款法案》
5、新加坡的房地产金融发展模式的核心是（ ）。 A 中央公积金制度 B 房地产金融资产证券化 C 住房储蓄银行 D 房地产抵押贷款
第三章 固定利率抵押贷款介绍
第三章 固定利率抵押贷款介绍单元测试
1、以下哪一项不是房地产抵押贷款的作用表现：
A、增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能。
B、增强工薪阶层的购房能力。
C、确保银行贷款的安全，促进房地产金融的发展。
D、刺激房地产价格快速上涨。
2、等额本金房地产抵押贷款250,000元，利率5%，贷款期限为10年，求次月还款额为多少？
A、3116.32元
B、2651.94元
C、2751.54元
D、2751.94元
3、等额本金住房抵押贷款与等额本息住房抵押贷款的主要区别是：（ ）
A、在同等贷款条件下，等额本息住房抵押贷款比等额本金住房抵押贷款需偿还更多的利息
B、在同等的贷款条件下，等额本金住房抵押贷款比等额本息住房抵押贷款需偿还更多的利息
C、在同等贷款条件下，在贷款第一年，等额本息住房抵押贷款的利息偿还压力要大于等额本金住房抵押贷款
D、在同等贷款条件下，在贷款最后一年，等额本金住房抵押贷款的利息偿还压力要大于等额本息住房抵押贷款
4、现有一30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金65，000元，贷款年化利率6%，该贷款按每月还款，请问该住房抵押贷款每月的还款额是多少？
A、391.71元
B、389.71元
C、421.31元
D、431.31元
5、现有一30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金65，000元，贷款年化利率6%，该贷款从第一年的第一个月开始按每月还款，请问在第五年年末，该住房抵押贷款剩余的本金是多少？（计算过程中统一保留两位小数）
A、60,485元
B、60,492元
C、71,235.80元
D、71,130.80元
6、现有一笔30年的等额本金住房抵押贷款，贷款本金75,000元，贷款年化利率7.75%，该贷款按月偿还，请问第一个月应支付的本息是多少？
A、692.71元
B、690.71元
C、650.17元
D、650.17元
7、现有一笔20年的纯利息住房按揭贷款，贷款本金为1,200,000元，贷款年化利率为5.5%，该贷款半年支付一次利息，请问每次支付期的利息数额为多少？
A、33000
B、32000
C、43000
D、42000
8、以下哪一项是等额本息住房抵押贷款的特点？
A、与等额本金模式相比，最初的月付款额明显较低
B、贷款各个月的付款额都不相同
C、总体而言，还款利息总额要相对更少一些
D、收入水平针对还贷来说较高人群
9、等额本金住房抵押贷款比较适合不太会提前还贷的人群。
10、等额本息住房抵押贷款比较适合希望每月还款压力相对小一些，每月收入较为稳定的人群。
11、按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可变利率抵押贷款。
12、等额本金住房抵押贷款每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）
第三章 固定利率抵押贷款介绍单元作业
1、等额本金房地产抵押贷款200,000元，利率5%，贷款期限为10年，求首月还款额为多少？ A 2,500 B 2,400 C 2,450 D 2,493.06
2、现有一个等额本金住房抵押贷款，贷款本金为90,000元，贷款年化利率为6.75%，贷款期为15年，该贷款按月还款。请问该贷款每月应支付本金为多少元？ A 600 B 500 C 400 D 450
3、现有一30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为124,000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，请问该贷款每月应还款数额为多少？ A 834.98元 B 824.98元 C 844.98元 D 830.98元
4、现有一笔75,000人民币的等额本息住房抵押贷款，贷款年化利率为7%，该贷款要求按月还款，请问该贷款每月的还款额是多少？ A 498.98元 B 499.98元 C 479.96元 D 589.96元
5、现有一笔75,000人民币的等额本息住房抵押贷款，贷款年化利率为7%，该贷款要求按月还款，请问在第四年年末，该贷款的本金还剩余多少未还？ A 69489.57 元 B 69499.57 元 C 69469.23元 D 69489.23元
第四章 房地产抵押贷款的成本
第四章 房地产抵押贷款的成本 单元测试
1、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？
A、7.96%
B、7.20%
C、7.75%
D、7.85%
2、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款15年，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？
A、8.06%
B、8.00%
C、7.96%
D、7.75%
3、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款应设定的APR是多少？
A、7.96%
B、7.20%
C、7.85%
D、7.5%
4、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款15年，请问该贷款应设定的APR是多少？
A、7.96%
B、7.20%
C、7.85%
D、7.5%
5、下面哪种表述符合房地产抵押贷款提前清偿的衰竭效应的原理：
A、在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现上升的趋势
B、在贷款后期存在上升的趋势
C、在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现下降的趋势
D、整个房地产抵押贷款期内的提前偿还率保持不变
6、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款15年，假设该贷款设置有3个点的提前清偿贷款罚金，请问该贷款的真实贷款成本EBC是多少？
A、7%
B、7.33%
C、7.96%
D、8.05%
7、在什么情况住房抵押贷款真实成本EBC与住房抵押贷款设定的APR相等？
A、该住房抵押贷款存在额外贷款开通费用
B、借款人会提前清偿终止该住房抵押贷款
C、借款人一直会持有该住房抵押贷款到期
D、该住房抵押贷款设置有提前清偿罚金
8、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取3000元的贷款费用（origination fee），假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？
A、7.52%
B、7.75%
C、7.2%
D、7.96%
9、在美国，贷款费用（Origination Fees）属于住房抵押贷款的法定费用。
10、自我国，住房抵押贷款的相关费用中不包括评估费。
11、住房抵押贷款提前清偿的衰竭效应表现在，在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现上升的趋势。
12、当房地产抵押贷款存在融资成本时，贷款的真实贷款成本利率往往要低于合同利率。
第四章 房地产抵押贷款的成本 单元作业
1、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？ A 7.96% B 7.75% C 7.85% D 7.86%
2、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款10年，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？ A 8% B 8.06% C 8.02% D 7.75%
3、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款应设定的APR是多少？ A 7.96% B 7.75% C 7.85% D 7.5%
4、现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款10年，请问该贷款应设定的APR是多少？ A 8.06% B 7.75% C 8.02% D 7.96%
5、下面哪种表述符合房地产抵押贷款提前清偿的衰竭效应的原理： A 在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现上升的趋势 B 在贷款后期存在上升的趋势 C 在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现下降的趋势 D 整个房地产抵押贷款期内的提前偿还率保持不变
第五章 可变利率抵押贷款介绍
第五章 可变利率抵押贷款介绍 单元测验
1、贷款利率由预期的真实利率、( )和预期通货膨胀三部分组成：
A、预期通货膨胀
B、贷款银行返点折扣率
C、无风险收益
D、风险补偿
2、可变利率房地产抵押贷款产品ARM3（ARMIII）是指：
A、设置每月付款额上限并要求本金负值摊还的可变利率抵押贷款
B、每月偿还金额和利率均无上限的可变利率抵押贷款
C、设置利率调整上限的可变利率抵押贷款
D、每月偿还金额和利率均无上限的固定利率抵押贷款
3、现有一个30年的可变利率的等额本息住房抵押贷款合约，本金为800000元，合约可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该可变利率住房抵押贷款合约设置有一个3-6的利率上限（每年合约利率变动不能超过3%，贷款期内利率总变动幅度不能超过6%），该合约签订时的初始利率是5.5%。假设在第二年调整的时候，1年期的T-bill的利率为5.8%，请问该合约第二年调整之后的贷款利率是多少？
A、7.5%
B、7.75%
C、7.8%
D、5.9%
4、现有一个30年的可变利率的等额本息住房抵押贷款合约，本金为800000元，合约可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该可变利率住房抵押贷款合约设置有一个3-6的利率上限（每年合约利率变动不能超过3%，贷款期内利率总变动幅度不能超过6%），该合约签订时的初始利率是5.5%。假设在第二年调整的时候，1年期的T-bill的利率为5.8%，假设在第三年调整的时候，1年期的T-bill的利率为6.8%，请问该合约第三年调整之后的贷款利率是多少？
A、7.5%
B、7.8%
C、8.5%
D、8.8%
5、假设您从银行借贷了一笔只息抵押贷款400,000元，年利率为8%，贷款期限为2年，求您每月的还款额是多少？
A、2666.7元
B、1666.7元
C、1633.3元
D、2777.7元
6、假设一位退休老人有一套住房，按照住房评估价格以及抵押贷款率70%计算，该退休老人可以跟银行签订500，000元的逆向年金抵押贷款，4%年利率，期限为20年，问每月提取额为多少？
A、2372.38 元
B、3029.90 元
C、3129.90 元
D、2384.38 元
7、假设有一个价格水平调整PLAM抵押贷款的本金是80,000元，4%的年利率，贷款期限为30年，如果该贷款的第一年CPI增加了3%，求第二年该贷款每月的还款额？（计算过程保留2位小数）
A、383.39 元
B、393.39 元
C、483.39 元
D、493.39 元
8、假设有一笔30年的设置有ARMII的等额本息可变利率住房抵押贷款合约，该贷款合约的本金为80000元，该合约的可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该ARMII条款还规定每月还款额增幅有5%的限制，该合约签订时的初始利率是5%，按月还款。假设第二年的1年期T-Bill利率为5%，请问该合约第二年的每月还款额？（计算过程保留2位小数）
A、529.77 元
B、429.46 元
C、450.93 元
D、381.93 元
9、对借款人来说，调整期越短的可变利率住房抵押贷款风险越小。
10、在同等贷款条件下，可变利率住房抵押贷款的初始利率要小于固定利率住房抵押贷款的利率
11、可变利率住房抵押贷款设置利率上限会减少贷款人(银行)的风险。
12、只息抵押贷款的缺点是因期末需一次性还清贷款本金，因此违约风险较大。
第五章 可变利率抵押贷款介绍 单元作业
1、贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和（ ）三部分组成： A 预期通货膨胀 B 贷款银行返点折扣率 C 无风险收益 D 国库券利率
2、为了解决贷款到期缺口以及利率风险给银行带来的可能财务损失，美国的金融机构在上世纪80年代提出了： A 可变利率房地产抵押贷款产品 B 等额本金住房抵押贷款产品 C 等额本息住房抵押贷款产品 D 固定利率房地产抵押贷款产品
3、可变利率房地产抵押贷款产品ARM2（ARMǁ）是指： A设置每月付款额上限并要求本金负值摊还的可变利率抵押贷款 B 每月偿还金额和利率均无上限的可变利率抵押贷款 C 设置利率上限的可变利率抵押贷款 D 每月偿还金额和利率均无上限的固定利率抵押贷款
4、现有一个30年的可变利率住房抵押贷款合约，本金为700000元，合约可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该可变利率住房抵押贷款合约设置有一个2-6的利率上限（每年合约利率变动不能超过2%，贷款期内利率总变动幅度不能超过6%），该合约签订时的初始利率是5.5%。假设在第一年调整的时候，1年期的T-bill的利率为5.9%，请问该合约第二年调整之后的贷款利率是多少？ A 7.5% B 7.75% C 7.8% D 5.9%
5、假设一位退休老人有一套住房，按照住房评估价格以及抵押贷款率70%计算，该退休老人可以跟银行签订300，000元的逆向年金抵押贷款，5%年利率，期限为15年，问每月提取额为多少？ A 2372.38 元 B 2651.64 元 C 2456.38 元 D 2384.38 元
第六章 住房抵押贷款融资方案比较
第六章 住房抵押贷款融资方案比较 单元检测
1、假设有一套房子的评估价格有200000元，目前共有两种等额本息抵押贷款方案：1）80％的贷款，5%的利率，30年；2）70％的贷款，4%的利率，30年。如果将第一种贷款方案的增量借款部分20000元看作一个新的贷款，请计算该增量借款部分贷款的真实借款成本？（计算过程保留2位小数）
A、7.75%
B、8.85%
C、9.24%
D、11.00%
2、假设有一套房子的评估价格有200000元，目前共有两种等额本息抵押贷款方案：1）80％的贷款，5%的利率，30年；2）70％的贷款，4%的利率，25年。如果将第一种贷款方案的增量借款部分20000元看作一个新的贷款，请计算该增量借款部分贷款的真实借款成本？（计算过程保留2位小数）
A、8.47%
B、8.55%
C、7.55%
D、7.47%
3、假设有一个200,000元住房抵押贷款，30年贷款期，4%的合约年利率，假设一年之后市场利率上升至6%，请问该住房抵押贷款的账面价值相较于市场价值贬值了多少？
A、39175.90 元
B、40321.50 元
C、39275.90 元
D、40301.50 元
4、假设借款人从一银行借了一笔30年期，200000元的贷款，年化贷款利率为5%，按月等额本息还款，贷款规定如提前还款，借款人应支付提前清偿本金的2%作为提前清偿罚金。借款人在持续还款十五年之后，有机会从另一家银行借贷到一笔与尚未偿还完贷款的本金剩余金额相同的新贷款，该新贷款的年化利率为3.5%，但借款人需以现金支付再融资的前期相关费用2500元。请问该借款人再融资总成本的回报是多少？
A、22.93%
B、24.93%
C、20.85%
D、22.85%
5、假设一房子的住房抵押贷款还剩15年到期，贷款余额为150000元，年化贷款利率为7%。因为住房的市场估值提高，借款人还想在原贷款的基础上多借40000元。假设这时另外一家银行愿意给这位借款人提供一份年化利率为9%的15年期的190000元的重叠贷款。请问这位借款人如果接受这笔重叠贷款，每月的还款额将增加多少？
A、588.87元
B、578.87元
C、478.53元
D、488.53元
6、假设你准备卖的房子市场价值为850000元，目前市场上，购房人可以从当地银行获得房屋市场价值八成的住房抵押贷款，贷款期为15年，年化利率为5.8%。如果你作为担保人，可以帮助购房人从当地银行获得年化贷款利率为4.8%，贷款期和本金都相同更为优惠的贷款，请问你出售的该房屋价格理论上可以比原市场价格多卖多少钱？
A、42995.58
B、42900.58
C、45002.95
D、44002.95
7、在任何抵押贷款再融资决策中，已知当前贷款余额和每期还款额的情况下，以下哪一个要素是不需要考虑的：
A、目前尚未偿还完贷款的期限
B、考虑再融资的新贷款的期限
C、与清偿现存贷款或获得新贷款相关的任何费用
D、原抵押贷款合同的利率
8、如果不同抵押贷款合同的贷款额和贷款期限相同，则应选择以下哪种特征的贷款：
A、真实贷款成本（EBC）最低的贷款
B、抵押贷款合同利率最低的贷款
C、贷款办理费用最低的贷款
D、贷款办理时间最短的贷款
9、住房抵押贷款的市场价值是贷款人或投资者为获得贷款余额而支付的金额。
10、如果不同抵押贷款合同的贷款额和贷款期限相同，则应选择真实贷款成本（EBC）最低的贷款。
11、贷款额占抵押价值的比例被称为“借贷比”。
12、我国央行规定抵借价值比最高不能超过70%。
第六章 住房抵押贷款融资方案比较 单元作业
1、当借款人有多个不同的住房抵押贷款产品可以选择，而且所有产品的贷款本金和贷款期限都相同，请问以下哪一项是借款人选择住房抵押贷款产品应该依据的原则？ A 住房抵押贷款的合约利率最低 B 住房抵押贷款每期的还款额最低 C 住房抵押贷款的可获得的困难程度最低 D 住房抵押贷款的真实借款成本（EBC）最低
2、我国央行规定抵借价值比（借贷比）最高不能超过 A 60% B 70% C 50% D 80%
3、假设有一套房子的评估价格有150000元，目前共有两种等额本息抵押贷款方案：1）80％的贷款，6%的利率，30年；2）70％的贷款，5.5%的利率，30年。如果将第一种贷款方案的增量借款部分15000元看作一个新的贷款，请该增量借款部分贷款的真实借款成本？（计算过程保留2位小数） A 7.75% B 6% C 9.1% D 9.24%
4、为了得出抵押贷款的市场价值，应以（ ）为折现率计算剩余贷款期的还款现金流的现值。 A 市场利率 B 合约利率 C 法定基准利率 D 银行间拆借利率
5、假设有一个150,000元住房抵押贷款，30年贷款期，5%的合约年利率，假设一年之后市场利率上升至7%，请问该住房抵押贷款的账面价值相较于市场价值贬值了多少？（计算过程中保留两位小数） D 805.23 147786.95 119803.07 27983.88 A 27884.28 元 B 25884.58 元 C 26884.58 元 D 27983.88 元
第七章 住房抵押贷款证券化
第七章 住房抵押贷款证券化 单元检测
1、根据房地产抵押贷款的具体性质，MBS可以分为两类：商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial MBS） 和（ ）。
A、个人房地产抵押贷款支持证券
B、房地产抵押贷款支持证券
C、房地产信托
D、房地产公司债券
2、资产证券化运行机制中最核心的设计是（ ）：
A、税收合理化
B、风险隔离机制
C、满足投资者需求
D、便于实现资金转移
3、以下哪一点（ ）不属于房地产抵押贷款证券化对金融机构的作用：
A、提高了抵押贷款资产的流动性
B、提高银行的资本利用率
C、有效地分散和转移银行信贷风险
D、提高金融机构的负债率
4、以下哪一项（ ）不属于不同交易结构下的房地产抵押贷款证券化类型：
A、转手证券
B、资产支持证券
C、转付证券
D、信用证
5、以下哪一家信用评级机构（ ）不属于国际上公认的最具权威性的专业信用评级机构：
A、美国标准·普尔公司
B、穆迪投资服务公司
C、惠誉国际信用评级有限公司
D、大公国际信用评级机构
6、以下哪一项资产（ ）不属于可以证券化的资产：
A、在未来一个期限内能产生稳定、可预测现金流的资产
B、信用表现良好的资产
C、具有很高同质性的资产
D、具有很高流动性的资产
7、以下哪一项（ ）不属于我国推行住房抵押贷款证券化的障碍：
A、会计制度和税收制度还不健全
B、现行利率体制尚未市场化
C、一级抵押贷款市场亟待完善
D、个人住房抵押贷款的不良率远低于其他贷款
8、商业房地产抵押贷款证券化（CMBS）作为一项基于资产支持的融资工具，产品质量的核心在于（ ）
A、底层物业资产的质量
B、底层物业资产的流动性
C、资产池资产的分散性
D、资产池资产的投资回报率
9、住宅属于CMBS的基础资产池范围。
10、提前还款风险不属于住房抵押贷款证券化可能面临的风险之一。
11、住房产权所有人属于住房抵押贷款证券化的主要参与者。
12、为了资产隔离，是属于SPV产生的原因之一。
第七章 住房抵押贷款证券化 单元作业
1、房地产抵押证券化指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的房地产抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由SPV购入，经过（ ）、（ ）等技术处理后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。 A 担保、标准化 B 担保、信用增级 C 刚兑、担保 D 刚兑、信用增级
2、以下哪一个选项不属于SPV的产生的原因： A 为了资产隔离 B 为了税收合理化 C 为了满足市场需求 D 为了便于资金转移
3、下面哪一个选项不属于住房抵押贷款证券化的主要参与者？ A 原始权益人 B 特设机构（SPV） C 市场中介机构 D 房屋所有人
4、下面哪一项不属于住房抵押贷款证券化可能面临的风险？ A 利率风险 B 合同标的住房的质量风险 C 提前还款风险 D 信用风险
5、下面哪一项不属于CMBS的基础资产池范围？ A 写字楼 B 酒店 C 会议中心 D 住宅
第八章 房地产开发建设融资
第八章 房地产开发建设融资 单元测验
1、房地产开发企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，并代表着对企业的所有权，这种融资被称为（ ）。
A、房地产开发建设的股权融资
B、房地产开发建设的债券融资
C、房屋开发抵押贷款
D、房地产项目融资
2、金融机构为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款被称为（ ）贷款，这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。
A、房地产开发项目
B、房地产开发流动资金
C、土地开发抵押
D、房屋开发抵押
3、美国的建设工程抵押贷款也被称为临时性贷款工具（interim financing instrument），是开放式抵押贷款的一个特殊形式，其主要特点是融资方式比较特别，因为所抵押建筑物作为在贷款开始时是不存在的，唯一存在的是（ ）。
A、土地价值
B、项目规划价值
C、项目预售销售收入
D、项目抵押价值
4、卖方在出售商业房地产物业的同时随即向买方长期租赁同一物业，这种高比率融资方式被称为（ ）。
A、回租融资
B、融资租赁
C、回购融资
D、抵押合伙
5、合伙抵押是指（ ）为某一不动产项目提供融资贷款。
A、一个以上的承押人
B、一个以上的抵押人
C、承押人和抵押人合伙
D、抵押人和金融机构
6、通过贷款机构出资、开发商出土地和技术，共同成立合资公司，合资双方共享利益、均摊风险，这种高比率融资方式被称为（ ）。
A、回租融资
B、融资租赁
C、抵押合伙形式
D、前沿货币合约
7、美国商业地产长期抵押贷款比较常见的清偿结构是（ ）。
A、气球膨胀式付款方式
B、等额本金式付款方式
C、PLAM付款方式
D、固定利率付款方式
8、假设一房地产开发商在4年前借贷了一笔5000000元的房地产开发抵押贷款，偿还方式为等额本息模式，贷款期为15年，合同年化利率为6%。然而4年后市场利率下降到4%，为了保障贷款机构的收益，该合同设置了收益率维护溢价条款，以保障贷款人不管是否存在提前清偿或者再融资，都能够获得6%的收益。请问在上述情况下，如果房地产开发商提前清偿贷款，需要缴纳多少收益率维护溢价？
A、429861.65 元
B、429862.54 元
C、582479.45 元
D、582488.45 元
9、美国的建设工程抵押贷款的贷款额度一般上限为土地与建筑物总价值的70%。
10、向银行争取建设贷款是房地产企业融资的首选，但这要求房地产开发商有足够的股本金。通常房地产开发商拥有的股本金至少要达到30%。
11、由于对于工程建设贷款的偿还没有保险担保，美国很多建筑融资机构会要求工程建设贷款的借款公司购买竣工抵押债券。
12、房地产开发流动资金贷款属于房地产开发企业的房地产开发建设融资。
第八章 房地产开发建设融资 单元作业
1、房地产开发企业在具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款，其中哪一种贷款类型（ ）不属于房地产开发企业的房地产开发建设融资： A 房地产开发流动资金贷款 B 房地产开发项目贷款 C 房屋开发抵押贷款 D 房地产投资信托基金REIT
2、美国的建设工程抵押贷款的贷款额度一般上限为土地与建筑物总价值的（ ）。 A 70% B 75% C 80% D 85%
3、由于对于工程建设贷款的偿还没有保险担保，美国很多建筑融资机构会要求工程建设贷款的借款公司购买（ ）。 A 竣工抵押债券 B 房地产开发保险 C 建筑融资机构的理财产品 D 美国国债
4、向银行争取建设贷款是房地产企业融资的首选，但这要求房地产开发商有足够的股本金。通常房地产开发商拥有的股本金至少要达到（ ）。 A 30% B 20% C 40% D 25%
5、假设房地产开发商A在3年前借贷了一笔4000000元的房地产开发抵押贷款，偿还方式为等额本息模式，贷款期为15年，合同年化利率为9%。然而3年后市场利率下降到6%，为了保障贷款机构的收益，该合同设置了收益率维护溢价条款，以保障贷款人不管是否存在提前清偿或者再融资，都能够获得9%的收益。请问在上述情况下，如果房地产开发商A提前清偿贷款，需要缴纳多少收益率维护溢价？ A 592479.25 元 B 592460.25 元 C 582479.45 元 D 582488.45 元
第九章 收益性房地产资产：租赁市场、租金与租约
第九章 收益性房地产资产：租赁市场、租金与租约 单元测验
1、关于房地产空间市场和资本市场的关系的描述，以下哪一项不正确？
A、房地产租金是在空间市场上决定的
B、房地产价值是在资本市场上决定的
C、收益型房地产资产的价值是租金的资本化
D、房地产空间市场和资本市场没有关系
2、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 丙：带费用上限与CPI调整的毛租赁方式。第一年的租金为22美元，第一年后租金将随CPI增加幅度而增加，预计CPI每年将增长3％，费用上限为每平方英尺9美元，运营费用的变化与上述相同。 使用10％的折现率计算甲方案的有效租金。
A、17.72%
B、16.89%
C、19.19%
D、14.23%
3、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 丙：带费用上限与CPI调整的毛租赁方式。第一年的租金为22美元，第一年后租金将随CPI增加幅度而增加，预计CPI每年将增长3％，费用上限为每平方英尺9美元，运营费用的变化与上述相同。 这三个方案的有效租金的正确排序：
A、甲>乙>丙
B、乙>甲>丙
C、丙>甲>乙
D、丙>乙>甲
4、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 丙：带费用上限与CPI调整的毛租赁方式。第一年的租金为22美元，第一年后租金将随CPI增加幅度而增加，预计CPI每年将增长3％，费用上限为每平方英尺9美元，运营费用的变化与上述相同。 对于该业主来说，这三个方案的风险的正确排序：
A、甲
B、乙
C、丙
D、丙
5、房地产价值的经济分析的两种思路之一是_____分析，是市场上的均衡的租金水平取决于经济基础。
6、衡量和比较资产运营实际收益的指标是_________ 。
7、房地产价值的经济分析的两种思路之二是_____分析，对租户的利润可能体现在 （1）增加销售收入; （2）降低运营成本; （3）两者的组合。
8、在净租赁的模式下，资产运营的可变费用由_____承担。
第九章 收益性房地产资产：租赁市场、租金与租约 单元作业
1、房地产价值的经济分析的两种思路是供需分析和位置分析。（请输入对或错）
2、房地产租金是在空间市场上决定的，而房地产价值是在资本市场上决定的，所以租金和价值没有关系。（请输入对或错）
3、收益型房地产资产的价值是租金的资本化。（请输入对或错）
4、空置率是房地产租赁市场运行情况的一个重要的指标，房地产租赁市场繁荣的时候，空置率为零。（请输入对或错）
5、对于物业投资者或经营者，有效租金水平越高越好。（请输入对或错）
6、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：带CPI调整的净租赁方式，第一年的租金为每平方英尺16美元。第一年后，租金将随CPI增加幅度增加。预计CPI每年将增长3％。 丙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 使用10％的折现率计算甲方案的有效租金为_____美元（结果保留2位小数）。
7、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：带CPI调整的净租赁方式，第一年的租金为每平方英尺16美元。第一年后，租金将随CPI增加幅度增加。预计CPI每年将增长3％。 丙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 使用10％的折现率计算乙方案的有效租金为_____美元（结果保留2位小数）。
8、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：带CPI调整的净租赁方式，第一年的租金为每平方英尺16美元。第一年后，租金将随CPI增加幅度增加。预计CPI每年将增长3％。 丙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 使用10％的折现率计算丙方案的有效租金为_____美元（结果保留2位小数）。
9、业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案： 甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付； 乙：带CPI调整的净租赁方式，第一年的租金为每平方英尺16美元。第一年后，租金将随CPI增加幅度增加。预计CPI每年将增长3％。 丙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元； 对于该业主来说，这三个方案的风险的排序从大到小为_____（使用>回答）。
第十章 收益性资产投资分析和税收
第十章 收益性资产投资分析和税收 单元测验
1、以下哪一项不是进行收益性房地产资产投资的动机？
A、租金收入
B、业务经营需要
C、组合投资，分散风险
D、税收优惠
2、投资者处于36%的税率范围内。 她投资的小商店购物中心的BTIRR为13％，ATIRR为10%。 有效税率是
A、36%
B、15.6%
C、20.3%
D、23%
3、小型住宅收益性资产的购买为1,250,000美元，第一年的NOI估计为100,000美元，该年度的债务额为95,000美元，其中93,400美元为利息，其余为本金，年折旧为38,095美元。应税收入为多少？
A、$5,000
B、$6,600
C、- $31,495
D、- $33,095
4、以下关于投资决策的描述，哪一项是不正确的：
A、如果净现值NPV> 0则投资，如果预期净现值 <0则拒绝
B、如果预期内部收益率IRR
C、如果预期内部收益率IRR>投资者要求的回报则投资
D、如果盈利指数PI>1则投资
5、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。 可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。 该物业投资第一年的净营业收入NOI是____美元。（取整数）
6、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。 可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。 该物业投资第一年的净现金流NCF是____美元。（取整数）
7、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。 可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。 该物业投资第五年末的销售净收入CFR是____美元。（取整数）
8、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。 可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。 投资者的内部收益率IRR是____%。（保留2位小数）
第十章 收益性资产投资分析和税收 单元作业
1、根据净现值做投资决策时，如果净现值NPV____则投资，如果预期净现值 ____则拒绝。（注：使用“>,<,=”以及数字表示；答案之间用空格隔开）
2、1. 根据内部收益率做投资决策时，如果预期内部收益率IRR____投资者要求的回报则投资,如果预期内部收益率IRR____投资者要求的回报则拒绝。（注：使用“>,<,=”表示；答案之间用空格隔开）
3、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,250,000美元;第一年的租金估计为200,000美元，此后预计每年增长3％。空置和催收损失预计将达到租金的10％。运营费用占有效毛收入的35％。 可贷款70%，利率为11％，为期30年。预计该物业的价值将以每年3％的价格升值，预计将持有5年后再出售。 该物业投资第一年的净营业收入NOI是____美元。
4、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,250,000美元;第一年的租金估计为200,000美元，此后预计每年增长3％。空置和催收损失预计将达到租金的10％。运营费用占有效毛收入的35％。 可贷款70%，利率为11％，为期30年。预计该物业的价值将以每年3％的价格升值，预计将持有5年后再出售。 该物业投资第一年的净现金流NCF是____美元（取整数）。
5、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,250,000美元;第一年的租金估计为200,000美元，此后预计每年增长3％。空置和催收损失预计将达到租金的10％。运营费用占有效毛收入的35％。 可贷款70%，利率为11％，为期30年。预计该物业的价值将以每年3％的价格升值，预计将持有5年后再出售。 该物业投资第五年末的销售净收入CFR是____美元（取整数）。
6、您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,250,000美元;第一年的租金估计为200,000美元，此后预计每年增长3％。空置和催收损失预计将达到租金的10％。运营费用占有效毛收入的35％。 可贷款70%，利率为11％，为期30年。预计该物业的价值将以每年3％的价格升值，预计将持有5年后再出售。 投资者的内部收益率IRR是____（保留2位小数）。
7、小型住宅收益性资产的要价为1,250,000美元，第一年的NOI估计为125,000美元，此后预计每年增长3％。 该物业价值预计将以每年2.5%的增长率升值，预计将持有三年。 目前的资本化率是 A 10% B 10.93% C 10.15% D 9.29%
8、根据题目7中的条件，期末资本化率为 A 10% B 10.93% C 10.15% D 9.29%
9、投资者处于36%的税率范围内。 她投资的小商店购物中心的BTIRR为15％，ATIRR为12%。 有效税率是？ A 36% B 20% C 25% D 23%
10、资产投资的有效税率越低，投资者投资房地产资产的动机就会____。
11、净营业收入乘数等于 除以净营业收入。
第十一章 收益性房地产投资的融资决策分析
第十一章 收益性房地产投资的融资决策分析 单元测验
1、贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR）。 如果房产的净营业收入是60,000美元，那么贷款人允许的最高偿债额是多少？
A、$30,000
B、$50,000
C、$60,000
D、$72,000
2、贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR）。 如果房产的净营业收入是60,000美元，贷款人允许的12％年利率（每月还款）的15年期抵押贷款的最高金额是多少？
A、$347,174
B、$374,947
C、$408,652
D、$416,608
3、税后财务杠杆是积极的，当
A、ATIRTRP>ATIRRD
B、ATIRTRP
C、BTIRTRP>BTIRRD
D、BTIRTRP
4、某房地产资产投资的资金来源是25年期75%的贷款，11.5%的利率。 根据31%的税率，该物业投资的ATIRR为7.34%。 关于该投资的财务杠杆以下哪种说法正确？
A、不存在杠杆
B、存在正杠杆
C、存在负杠杆
D、在不了解股权ATIRR的情况下无法分辨
5、某投资者处于28%的税率水平，欲投资的房地产项目总投资的税后内部收益率ATIRR为8.92%。 在不导致消极杠杆率的情况下，该投资者可以支付的最高利率是多少？
A、6.42%
B、9.37%
C、11.42%
D、12.39%
6、以下对房地产投资者举债动机的描述哪一项是不正确的？
A、没有足够的股权资本
B、通过投资其他房产来降低整体风险
C、利用贷款利息的税收减免
D、财务杠杆作用总是积极的
7、贷款人资产的净营业收入中获得百分比的贷款称为:
A、参与抵押贷款
B、累计抵押贷款
C、可转换抵押贷款
D、百分比贷款
8、以下对财务杠杆的描述哪一项是不正确的？
A、如果投资回报随着债务融资增加而增加，则财务杠杆率是积极的
B、当财务杠杆是积极的时候，债务比例越高，股权投资者的回报就越高
C、当财务杠杆是中性的时候，债务比例越高，股权投资者的回报就越高
D、财务杠杆的影响是双向的，会放大回报也会放大损失
9、某房地产资产的税前内部收益率BTIRTRP是12%，投资者可贷仅支付利息的抵押贷款，第一个贷款方案是贷款80%，贷款利率是10%，计算该投资的股本的收益率
A、10%
B、12%
C、20%
D、21.92%
10、某房地产资产的税前内部收益率BTIRTRP是12%，投资者可贷仅支付利息的抵押贷款，第二个贷款方案是贷款85%，利率是10.25%，与方案一贷款80%，贷款利率是10%相比，投资者应该选择哪个方案？
A、方案一，因为利率较低
B、方案二，因为股本回报率更高
C、无差别，因为收益和风险平衡
D、无法比较，取决于增量贷款的成本和自有资本投资所要求的回报率之间的关系
第十一章 收益性房地产投资的融资决策分析 单元作业
1、财务杠杆作用总是积极的（请输入对或错）。
2、当财务杠杆是积极的时候，债务比例越高，股权投资者的回报就越高（请输入对或错）。
3、只要财务杠杆是积极的，债务比例越高越好（请输入对或错）。
4、对于组合投资的投资者来说，某房地产资产投资的债务比例越高，风险越大（请输入对或错）。
5、对于房地产投资项目来说，债务比例越高，风险越大（请输入对或错）。
6、1. 贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR）。 如果房产的净营业收入是48,000美元，那么贷款人允许的最高偿债额是多少？ (A) $40,000 (B) $48,000 (C) $50,000 (D) $60,000
7、根据题目6中的条件，贷款人允许的10％年利率（每月还款）的20年期抵押贷款的最高金额是多少？ (A) $340,543 (B) $374,947 (C) $414,498 (D) $345,415
8、某资产投资的内部收益率是13%，有以下两种贷款仅支付利息的贷款方案可供选择，贷款期限同为15年，贷款方案（一）：贷款80%，贷款利率是11%；贷款方案（二）：贷款85%，贷款利率是11.25%； 计算在贷款方案(一)下投资的股本收益率 (A) 13% (B) 20% (C) 21% (D) 22.92%
9、某资产投资的内部收益率是13%，有以下两种贷款仅支付利息的贷款方案可供选择，贷款期限同为15年，贷款方案（一）：贷款80%，贷款利率是11%；贷款方案（二）：贷款85%，贷款利率是11.25%； 关于贷款方案(二)，以下那种说法不正确 (A) 杠杆的作用是积极的 (B) 杠杆的作用是消极的 (C) 与贷款方案(一)相比，股本收益率更高 (D) 与贷款方案(一)相比，风险更高
10、某资产投资的内部收益率是13%，有以下两种贷款仅支付利息的贷款方案可供选择，贷款期限同为15年，贷款方案（一）：贷款80%，贷款利率是11%；贷款方案（二）：贷款85%，贷款利率是11.25%； 比较两个方案，以下那种说法正确 (A) 方案(一)优于方案(二)，因为贷款成本更低 (B) 方案(二)优于方案(一)，因为股本回报率更高 (C) 两个方案无差别，因为收益和风险平衡 (D) 无法比较，取决于增量贷款的成本和自有资本投资所要求的回报率之间的关系
第十二章 开发项目投资分析
第十二章 开发项目投资分析 单元测验
1、以下哪项不属于开发成本中的直接费？
A、土地取得费用
B、前期准备费
C、主体建筑工程费
D、期间费用
2、以下哪项不属于基本报表？
A、现金流量表
B、资金来源与运用表
C、借款还本付息表
D、损益表
3、以下哪项属于基本报表？
A、投资估算表
B、收入估算表
C、税金测算表
D、资产负债表
4、有关资本金现金流量表说法哪个不正确？
A、以投资者的自有资金投入为计算基础。
B、以全部投资为计算基础，计算全部投资的财务指标。
C、考虑借款的偿还以及利息支出。
D、反映了投资者投入资金的盈利能力，适用于投资者的投资决策。
5、开发项目的期间费用包括？
A、财务费用
B、工程管理费
C、营销设施费
D、物业完善费
6、契税的缴纳依据是根据1997年《中华人民共和国契税暂行条例》税率要求，税率是由各地自行制定。
7、公共配套的用房包括会所，学校，幼儿园，物业管理用房。
8、分期开发遵循的原则包括价格做到从高到低。
9、可以通过资金峰值确定项目的资金需求。
10、资金使用计划的时间单位可采用年度、季度或者月度，通常为 。
11、风险和不确定性分析包括 和盈亏平衡分析。
第十二章 开发项目投资分析 单元作业
1、有关资本金现金流量表说法哪个不正确？ A.以投资者的自有资金投入为计算基础。 B.以全部投资为计算基础，计算全部投资的财务指标。 C.考虑借款的偿还以及利息支出。 D.反映了投资者投入资金的盈利能力，适用于投资者的投资决策。
2、开发项目的期间费用包括？ A. 财务费用 B. 工程管理费 C. 营销设施费 D. 物业完善费
3、下列有关敏感性分析的说法中哪项不正确？ A. 确定开发项目的经济效益评价指标：内部收益率。 B. 在变动范围内，对不确定因素，取不同的值，计算相应的经济效益评价指标。 C. 从众多的不确定性因素中，找出对开发项目经济效益影响比较小的敏感性因素。 D. 对项目经济效益影响较大的两个因素包括土地获取价格和销售价格。
4、以下哪项不属于开发成本中的直接费？ A. 土地取得费用 B. 前期准备费 C.主体建筑工程费 D. 期间费用
5、以下哪项不属于分期开发遵循的原则？ A.价格：做到由低到高 B. 户型的顺序：由小到大 C.户型的顺序：先价低后价高 D. 现金流的平衡：尽量增加自有资金的再投入
第十三章 收益性房地产投资的风险分析
第十三章 收益性房地产投资的风险分析 单元测验
1、以下哪个指标不代表风险程度
A、平均回报率
B、标准差
C、方差
D、变异系数
2、以下哪个最恰当的描述了“分割IRR”的过程？
A、将IRR分割为运营的现金流和资产增值部分
B、将IRR作为折现率，分割运营的现金流的现值和资产销售的现金流的现值的比例
C、将IRR划分为税前和税后IRR
D、确定IRR分割到投资组合中每个资产
3、如何比较以下两个资产的投资机会：资产甲的期望回报率为10%，对应于标准差2%；资产甲的预期回报率为12%，对应于标准差4%。
A、资产甲较优，因为风险较低
B、资产乙较优，因为期望回报率较高
C、两者无差别
D、两者无法比较，取决于投资者的风险态度
4、关于财务杠杆和风险的关系，以下哪个表述正确？
A、只要财务杠杆是积极的，增加杠杆不会增加投资风险
B、只有财务杠杆是消极的，增加杠杆会增加投资风险
C、对于组合投资的投资者来说，某房地产资产投资的债务比例越高，风险越大
D、对于房地产投资项目来说，债务比例越高，风险越大
5、房地产市场的交易不频繁，市场足够多的买方和卖方所导致的风险是____风险。
6、考虑一个房地产投资机会，项目售价为2,000,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI第一年将为200,000美元，然后在5年的持有期内每年减少2％。 该物业五年后将以1,800,000美元的价格出售。 最有可能的情景 - NOI将在未来5年内达到每年200,000美元的水平（水平NOI），该物业将以2,000,000美元的价格出售。 乐观的情景 - NOI将在第一年达到200,000万美元，并在5年的持有期内每年增长3％。 该物业将以2,200,000美元的价格出售。 上述三种情景的概率分别为30％，40％和30％。 a. 在最有可能发生的情景下，该投资项目的内部收益率IRR为____%（不保留小数）。
7、考虑一个房地产投资机会，项目售价为2,000,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI第一年将为200,000美元，然后在5年的持有期内每年减少2％。 该物业五年后将以1,800,000美元的价格出售。 最有可能的情景 - NOI将在未来5年内达到每年200,000美元的水平（水平NOI），该物业将以2,000,000美元的价格出售。 乐观的情景 - NOI将在第一年达到200,000万美元，并在5年的持有期内每年增长3％。 该物业将以2,200,000美元的价格出售。 上述三种情景的概率分别为30％，40％和30％。 b. 该投资项目的期望内部收益率IRR为 ____%。（保留2位小数）
8、考虑一个房地产投资机会，项目售价为2,000,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI第一年将为200,000美元，然后在5年的持有期内每年减少2％。 该物业五年后将以1,800,000美元的价格出售。 最有可能的情景 - NOI将在未来5年内达到每年200,000美元的水平（水平NOI），该物业将以2,000,000美元的价格出售。 乐观的情景 - NOI将在第一年达到200,000万美元，并在5年的持有期内每年增长3％。 该物业将以2,200,000美元的价格出售。 上述三种情景的概率分别为30％，40％和30％。 c. 该投资项目的期望内部收益率对应的方差为 ____%。（保留2位小数）
第十三章 收益性房地产投资的风险分析 单元作业
1、可能的税法变更导致的风险被称为____风险。
2、考虑一个房地产投资机会，项目售价为500,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI将在第一年达到50,000美元，在五年的持有期内每年减少3％。 该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为450,000。 最有可能的情景 - 未来五年每年NOI将为50,000美元，该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为500,000。 乐观的情景- NOI将在第一年达到50,000美元，并在五年的持有期内每年增加3％，第五年某资产的销售价格为550,000。。 上述三种情景的概率分别为30％，50％和20％。 a. 在三种的情景下，该投资项目的内部收益率IRR分别为____，____，和____。（答案之间用空格隔开，保留2位小数）
3、考虑一个房地产投资机会，项目售价为500,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI将在第一年达到50,000美元，在五年的持有期内每年减少3％。 该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为450,000。 最有可能的情景 - 未来五年每年NOI将为50,000美元，该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为500,000。 乐观的情景- NOI将在第一年达到50,000美元，并在五年的持有期内每年增加3％，第五年某资产的销售价格为550,000。。 上述三种情景的概率分别为30％，50％和20％。 b. 该投资项目的期望内部收益率IRR为 ____。（保留2位小数）
4、1. 考虑一个房地产投资机会，项目售价为500,000美元。 该项目的三种可能情景如下： 悲观的情景 - NOI将在第一年达到50,000美元，在五年的持有期内每年减少3％。 该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为450,000。 最有可能的情景 - 未来五年每年NOI将为50,000美元，该物业将在五年后出售，第五年某资产的销售价格为500,000。 乐观的情景- NOI将在第一年达到50,000美元，并在五年的持有期内每年增加3％，第五年某资产的销售价格为550,000。。 上述三种情景的概率分别为30％，50％和20％。 c. 该投资项目的期望内部收益率对应的方差为 ____，标准差为 ____。（保留2位小数）
第十四章 房地产投资的回报与组合投资
第十四章 房地产投资的回报与组合投资 单元测验
1、关于投资组合的以下哪一项陈述不正确？
A、投资组合的预期回报是投资组合中个别资产投资回报的加权平均值
B、投资组合收益的方差是投资组合中个别资产收益方差的加权平均值
C、资产收益率之间的相互作用导致投资组合收益的方差减少，风险下降
D、在进行组合投资时，增加房地产投资，投资组合将更有效率
2、关于效率曲线的以下哪一项陈述不正确？
A、效率曲线是进行组合投资时所有有效率的投资组合的合集
B、效率曲线上的投资组合在给定的风险等级下能实现回报率的最大化
C、效率曲线上的投资组合在给定的回报率实现风险最小化
D、由股票和债券两类投资组成的效率曲线位于由股票、债券和房地产资产三类投资组成的效率曲线上方
3、以下哪种方式不能带来房地产投资的多样化效应：
A、资产类型的多样化
B、投资区位的多样化
C、证券化投资，即衍生品投资
D、投资地标资产
4、关于房地产投资的回报率，以下哪一项陈述不正确？
A、比较房地产实物投资和房地产投资信托的历史回报率，房地产投资信托具有更高的回报率，所以房地产投资信托是更好的投资选择
B、房地产资产可以对冲通货膨胀
C、历史数据表明，房地产资产投资能够为投资者带来风险溢价
D、相比较于房地产实物投资，房地产投资信托的风险更大
5、房地产资产可以对冲 。
6、两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率 ，将该两种资产进行投资组合可以实现零风险水平下正的投资回报率。
7、将房地产资产纳入投资组合中，可以带来 效应。
8、如果两种投资资产的回报存在正相关，将它们进行组合投资时会 投资风险。
第十四章 房地产投资的回报与组合投资 单元作业
1、比较房地产实物投资和房地产投资信托的历史回报率，房地产投资信托具有更高的回报率，所以房地产投资信托是更好的投资选择（请输入对或错）。
2、投资组合的预期回报是投资组合中个别资产回报的加权平均值（请输入对或错）。
3、投资组合收益的方差是投资组合中个别资产收益方差的加权平均值（请输入对或错）。
4、效率曲线是进行组合投资时所有有效率的投资组合的合集,这些投资组合在给定的风险等级下能实现回报率的最大化，或者在给定的回报率实现风险最小化（请输入对或错）。
5、关于效率曲线的以下哪一项陈述正确？ (A) 效率曲线以上的点（不是效率曲线上的点）所代表的投资组合是没有效率的投资组合 (B) 效率曲线以下的点（不是效率曲线上的点）所代表的投资组合是无法实现的投资组合 (C) 由股票和债券两类投资组成的效率曲线位于由股票、债券和房地产资产三类投资组成的效率曲线下方 (D) 由股票和债券两类投资组成的效率曲线位于由股票、债券和房地产资产三类投资组成的效率曲线上方
6、关于投资组合的以下哪一项陈述不正确？ (A) 如果两种投资资产的回报存在正相关，将它们进行组合投资时会增加投资风险 (B) 如果两种投资资产的回报存在正相关，将它们进行组合投资时会减少投资风险 (C) 如果两种投资资产的回报存在负相关，将它们进行组合投资时会减少投资风险 (D) 如果两种投资资产的回报不相关，将它们进行组合投资时会减少投资风险
7、以下哪种情况下，将甲乙两种资产进行投资组合可以实现零风险水平下正的投资回报率？ (A) 甲乙两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率完全正相关 (B) 甲乙两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率不相关 (C) 甲乙两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率完全负相关 (D) 甲乙两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率相关性低
期末考试
1、以下表述哪一项不正确？ (A) 房地产租金是在空间市场上决定的 (B) 房地产价值是在资本市场上决定的 (C) 收益型房地产资产的价值是租金的资本化 (D) 对于物业投资者或经营者来说，有效租金水平越高越好
2、以下哪一项不是进行收益性房地产资产投资的动机？ (A) 租金收入 (B) 房地产价值升值 (C) 组合投资，分散风险 (D) 税收优惠 (E) 业务经营需要
3、投资者处于36%的税率范围内。 她投资的小商店购物中心的BTIRR为13%，ATIRR为10%。 有效税率是 (A) 36% (B) 15.6% (C) 20.3% (D) 23%
4、如何比较以下两个资产的投资机会：资产甲的期望回报率为12%，对应于标准差5%；资产甲的预期回报率为8%，对应于标准差3%。 (A) 资产甲较优，因为风险较低 (B) 资产乙较优，因为期望回报率较高 (C) 两者无法比较，取决于投资者的风险态度 (D) 两者无差别
5、新加坡房地产金融体系的最大特色是（）。 (A) 住房抵押贷款资产证券化 (B) 住房银行储蓄 (C) 房地产抵押贷款 (D) 住房公积金体系
6、如下哪一种（ ）不是美国从20世纪70年代末开始出现的创新性的房地产金融产品。 (A) FRM (B) RAM (C) ARM (D) LIBOR
7、现有一30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金65，000元，贷款年化利率6%，该贷款按每月还款，请问该住房抵押贷款每月的还款额是多少？ (A) 391.71元 (B) 389.71元 (C) 421.31元 (D) 431.31元
8、假设一位退休老人有一套住房，按照住房评估价格以及抵押贷款率70%计算，该退休老人可以跟银行签订500，000元的逆向年金抵押贷款，4%年利率，期限为20年，问每月提取额为多少？ (A) 2372.38 元 (B) 3029.90 元 (C) 3129.90 元 (D) 2384.38 元
9、金融机构为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款被称为（ ）贷款，这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。 (A) 房地产开发项目 (B) 房地产开发流动资金 (C) 土地开发抵押 (D) 房屋开发抵押
10、判断：按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可变利率抵押贷款。
11、判断：当房地产抵押贷款存在融资成本时，贷款的真实贷款成本利率往往要低于合同利率。
12、判断：在同等贷款条件下，可变利率住房抵押贷款的初始利率要小于固定利率住房抵押贷款的利率。
13、判断：对借款人来说，调整期越短的可变利率住房抵押贷款风险越小。
14、判断：如果不同抵押贷款合同的贷款额和贷款期限相同，则应选择真实贷款成本（EBC）最低的贷款。
15、判断：提前还款风险不属于住房抵押贷款证券化可能面临的风险之一。
16、判断：房地产开发流动资金贷款属于房地产开发企业的房地产开发建设融资。
17、判断：当财务杠杆是积极的时候，债务比例越高，股权投资者的回报就越高。
18、判断：比较房地产实物投资和房地产投资信托的历史回报率，房地产投资信托具有更高的回报率，所以房地产投资信托是更好的投资选择。
19、计算题：某投资者预投某售价为1,500,000元的小型公寓，该资产第一年的预期经营业收入（NOI ）为120,000元，资产的价格和NOI都以每年3%的速度增长，投资期限为五年。该投资者向银行申请25年期70%的贷款，利率为8%。 a. 计算该项投资的税前内部收益率（保留2位小数，展示计算步骤，可上传EXCEL截图）
20、计算题：某投资者预投某售价为1,500,000元的小型公寓，该资产第一年的预期经营业收入（NOI ）为120,000元，资产的价格和NOI都以每年3%的速度增长，投资期限为五年。该投资者向银行申请25年期70%的贷款，利率为8%。 b. 如果贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR），贷款人是否允许发放这笔贷款？（保留2位小数，展示计算步骤）
21、计算题：假设有一个200,000元住房抵押贷款，30年贷款期，4%的合约年利率，假设一年之后市场利率上升至6%，请问该住房抵押贷款的账面价值相较于市场价值贬值了多少？ （计算过程保留2位小数）
22、计算题：假设你准备卖的房子市场价值为900000元，目前市场上，购房人可以从当地银行获得房屋市场价值八成的住房抵押贷款，贷款期为15年，年化利率为5.8%。如果你作为担保人，可以帮助购房人从当地银行获得年化贷款利率为4.8%，贷款期和本金都相同更为优惠的贷款，请问你出售的该房屋价格理论上可以比原市场价格多卖多少钱？ （计算过程保留2位小数）
23、简答题：进行收益性房地产资产投资决策时，核心的绩效计量指标是哪三个？这三个指标的投资决策标准分别是什么？
24、简答题：请结合课程学习，谈一谈对房地产资产的金融与投资特性的理解？